2013宁波楼市大盘点之江北篇：商业住宅并发 拿地热持续全年宁波江北楼市

    江北，2013年宁波最热的版块之一。从2012年1月至今，江北出让土地达16，但拿地的无一例外都是外地房企。随着今年铂翠湾、海外滩等项目开盘，江北迎来了是否“货真价实”的。年终看江北，新华房产年终系列报道《2013宁波楼市大盘点》关注年度热门版块——江北。

    热度能否持续？江北在售及待售项目大盘点

    今年1月，世茂房地产控股有限公司竞得江北原江花钢化玻璃厂1＃地块，该地块以起拍价成交，楼面价9800元／平方米，总价8.05亿元。此后，宝庆寺1#地块成功拍出，同样被“世茂地产”竞得，将用于建造普通商品住房。5月，江北大道以西滨江3#地块经过52轮竞价后，最终由上海世茂股份有限公司以平均楼面地价10058元/平方米成功竞得。

    湾头启动区2#楼面价为9160元/㎡，被复地集团拿下；湾头启动区3#楼面价为8245元/㎡，被招商局地产拿下，目前还未动工。

    宝庆寺1号地块楼面价9580元/㎡，现命名为世茂城，已于11月17日开盘，均价17000 元/平方米。首推2#、4#、5#、16 5# 共6幢，共182套房源。

    绿地海外滩着实有些后劲不足，无论是在、户型、产品上都未出明显的特色，在海外滩售楼处，一位购房者表示：“现在江北这片地方可以选择的项目太多了，而且价格也没差多少，真的很头疼。”的确，从各项目的产品类型来看，江北这片区域的目标人群大多属于改善型客户，以铂翠湾为例，铂翠湾目前主力房源为115平方米、155平方米、175平方米。中旅名门府，项目包含7栋高层和12栋双拼别墅，其中高层面积从115-408㎡，双拼的面积为350-380㎡。

    世茂扎根江北，今年一年内在江北的土地储备达5。从2012年1月至2013年底，江北区域共出让地块达16之多，恒威、绿地、港中旅、招商、复地、九龙仓纷纷入驻，其中已经动工及开盘的项目包括绿地海外滩、港中旅名门府、九龙仓铂翠湾、世贸城、世茂首府。

    据悉，目前江北万达广场、来福士广场、海德商业中心三大城市综合体建成投用，奥丽赛商业广场、绿地宁波中心、盛高商业广场正在加快建设，今年5月与华润签约的万象城项目也在加紧洽谈推进。在商业配套加速建设的过程中，江北的宅地市场也一度火热。

    （2013年江北土地成交12）

    绿地拿下的江北大道以西滨江2号地块楼面价7510元/㎡，现命名为绿地海外滩，有81㎡、88㎡和137㎡三种户型，于11月14日开盘，均价16800元/㎡，截至记者截稿时，根据透明售房网显示，该项目一期二期住宅可售共1480套，已售住宅房源为套。

    更有业内人士认为，江北建成区域本身就小，高端消费力也不高，而且一直外流，在大供应量之下，区域购买力显然不够，只能向外圈拓客户，而且本地人对这个区域的层级概念的改变也是需要时间的，量价一下子上得太快，楼盘间差异化不明显，给客户适应的时间过短，造成供需之间的巨大缝隙也就不足为奇。（新华房产调查记者 朱飞燕）

    同类型项目扎堆   江北成开发商“伤心地”

    此前，资深的业内人士全国房地产经理人联盟常务理事繆百年表示，江北热是一时的，入驻的开发商均为外来房企，对宁波本地的实际情况了解较少，在产品设计上也有可能不能满足宁波本地市民的需求，而且，江北的人口流动性比较大，偌大的供需量在一时之内很难消化，再者，人口入住之后，相应的配套完善也需要很长一段时间，所以江北的发展还是需要用时间来证明其地段价值。

    特别是九龙仓铂翠湾及近期比较热的绿地海外滩，显然受到了拿地价和同类产品竞争力的双重压力。江北某家开发商的项目经理表示：“总共就这么大的一个蛋糕，大家对于这些方面都是心照不宣的，而且我们也只是按照正常的推广节奏在做而已，毕竟客户自己也有选择权。”

    据悉，江北版块分为江北中心区板块、慈城板块、姚江北岸板块、洪塘板块等。近年来，随着品牌开发商的进驻，江北价值迅速提升，一度出现江北热。记者统计，截至今年11月底，江北区域在一年内共成交土地827606.93平方米，成交总额达1164360.915万元。

    业内对江北持保守观点 建成区域小供需缝隙大

    其实不仅是购房者纠结，开发商们对于目前的形势也有很大的烦恼，“价格开得高了，没人买；低了，回不了本。”江北的一位开发商对记者大吐苦水，“项目就要开盘了，但是现在我们都在盘算到底怎么开才合适。”

    宝庆寺3#-2地块楼面价为13390元/㎡，项目名为铂翠湾，2013年7月5日开盘，均价18700 元/平方米。截至记者截稿时，根据透明售房网显示，该项目住宅可售共251套，已售住宅房源为套。

    商业住宅齐头并进 点燃2013江北热

    包家漕3#地块楼面价为10500元/㎡，被港中旅置业拿下，命名为中旅名门府，项目包含7栋高层和12栋双拼别墅，预计今年年底开盘。

    从江北这些项目的开盘时间、产品类型来看，针对的客户人群大同小异。宁波江北本地的购买力在这样的供应量面前显得远远不够，因此只能向外圈拓客户，江北楼市的竞争显得异常激烈。

          （2012年江北土地成交4）

    （土地价格同比上涨423.11%）