清远楼市走势三年内清远需去库存100万平方米

统筹：清远日报记者何帆

制图：陶杰明

新晋地王项目，保利天汇一位陈姓负责人说，“地王溢价明显，地价这项硬成本高于全市标准，此外不低的税费也间接拉高了开发成本。”他认为，新政中虽强调“全面清理房地产开发和交易过程中的行政事业性收费，但未提税费调整，谨慎看好降低房地产开发和交易成本的可能性。

市住建局表示，目前刚收到省里文件，清远去库存具体方案还在研究制定中，待形成方案后会报市常务会议通过，修改后再向社会公布。有内部权威人士称，清远已准备成立“去库存”领导小组。并由相关领导带头抓落实。近期将会调查摸底，掌握具体库存数据后制定相关政策措施，并向周边省市宣传推介清远宜居优势，达到去库存目的。

2015年，宏观调控一改往年“”楼市的方向，利好清远楼市去库存政策一个接一个：五次降息、降低购房首付比例、广清公积金互贷、公务员买房补贴等。在各种利好刺激下，清远楼市销售去年创历史新高，全市销售面积600多万平方米。其中市区商品房成交总额达147.17亿元，商品房成交289.44万平方米、28097套，分别同比增长24.46%、31.10%。

招数一：去库存周期基本控制在16个月以内

那么，广州市民是否也关心清远楼市情况呢？答案是肯定的，1月底举行的省清远代表团日活动上，一位来自广州日报的记者就向郭锋了解清远库存、销售人群等情况。

2007年，凯景集团以超过1400元/m2楼面均价拿下江北一地块，并定位于高层高档住宅小区，其建安与地价成为商品房建设成本中的大头。“此外，商品房开发还包括税费、人力、营销等成本，其中仅税费就占到总成本的17%。”叶振志认为部分税费是购房者和开发商双向收取，并不利于降低开发成本。

“随着交通的改善，在广州工作，在清远居住应该不是梦。”在回答完记者提问后，郭锋向参加活动记者“打广告”，推销清远的房子。他说，清远的房子有3大优势：首先是区位优势，从广州南站出发，坐高铁不到30分钟就来清远市区，2017年广清城轨年开通后，将更加便捷，广清将形成一小时经济生活圈。其次，是价格优势，清远市区平均楼价不到6000元一平方，沿江的才七八千，而在广州好点的房子都要两三万；再次，清远有着明显的生态优势，随着长隆进入，清远将向国际化旅游城市发展，更加注态，今后将有更多更好产品投放市场。

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招数四：降低建设成本稳定房价

招数二：3月底前出台楼市新政

招数三：鼓励到广深周边购房

上周举行的市上，郭锋介绍，目前，全市房地产库存总面积为1378万平方米，其中商品住宅库存量达896万平方米，共有7.4万套。按照去年去库存的速度测算，未来仍需要28个月，才能消化这些库存，而去年是我市建市以来房地产销售销售面积最高的一年。

今年，推动房地产去库存仍是住建部门工作重点，市住建局将落实去年我市促进房地产平稳健康发展的各项政策措施，鼓励将商业地产库存为创客空间、商住复合地产。加大货币化安置和对外宣传推介力度,打通供需渠道，积极推广棚户区货币化安置方式，进一步打通商品房和保障性住房通道。

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凯景集团清远项目副总叶振志说，开发商也乐意降低建设成本，只是地价和建安等硬成本已无法再降，“如今我市尚未出台具体措施，未来从哪些渠道降低开发成本给人留下想象空间。”

省里要求各地通过住房保障货币化、调整房屋套型结构、培育住房租赁等多方面着手去库存，并于3月底前制定具体实施方案。

猴年春节刚过，29日晚，广东省人民连夜发布《广东省人民关于印发广东省供给侧结构性总体方案（2016-2018年）及五个行动计划的通知》，其中最引人注目的为房地产去库存计划。广东将全省城市分为四个种类，实行“一类一策”去库存政策，新政包括了鼓励到广深周边购房、降低首付、降低建设成本、广州调整限购范围、各地去库存目标、各地出台结合实际的新政等。记者通过梳理新政，列举出与清远市民相关的信息。

广州市时代地产集团有限公司清远公司总经理余飞认为,“城市的差异决定了房价的走势,本地的降价空间不大。”他还表示,北上广深等一线城市,其住房市场面对的全国精英阶层,虽然降价的愿望和呼声很高,但供需关系决定了其可能性并不大。回到本地市场,随着土地、人力等硬成本水涨船高,“微利时代”已成为越来越多房产人士的共鸣,在这个下,清远降价的空间不大。

广清一体化交通各对接项目正在实施中，这一政策出台可以说是为清远度身定做。文件提到，通过加快珠三角城市群内部交通走廊、轨道交通建设，适应广深两地居民到周边城市购买的需求。据了解，市区楼盘多年来是广州市民购买的首选，去年就有三分之一的新房被广州人买走，而这部分购房者主要集中在广清交汇楼盘，其中龙塘和石角镇两镇商品房网签成交量占了整个市区的近三成。

郭锋曾在省表示，下一步清远将用足用好各项有关政策，包括国家政策及市里出台的相关政策，积极去库存。同时，将积极支持房地产企业特色化发展。例如，开发庭院式、生态型等特色化住宅。而清远各级部门也将为购房者提供更加便捷、优质的服务。

有业内人士表示，在经历连续7年的高速增长后，去年市区（仅含清城区和高新区）新货供应量首次下降，数据显示，2014年新增商品房预售量达到历史顶峰，其中商品住宅新增预售套数为34629套，2015年只有27763套，下降幅度达19.83%。虽然销售创新高，新货供应在下降，库存量逐渐缩小是不争的事实，但即便如此，业内估计目前库存量足够清远1年多来消化,离省提出的库存周期控制目标还有差距。

省将所有城市划分为四类，划定了不同的去库存目标，其中一类城市为库存规模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清远等四个城市。清远目前商品房库存面积为1378万平方米，排名全省第五。根据省里要求，一类城市中每个城市2018年底前去库存任务为100万平方米以上，同时要求各地商品房去库存周期基本控制在16个月以内。根据根据《2016—2018年广东省去库存任务表》，清远三年内去库存任务为100万平方米。

采写：清远日报记者何帆廖武智樊乾

在广清城轨明年通车的前提下，我市目前已启动了广州与清远之间7条急需打通对接的“断头”,今年将施工，所有道将在“十三五”期间全面完成，并逐步拆除广清国省道之间的收费站，打造两地无障碍无收费公。市公勘察规划设计院副院长东称，像清佛公对接广州项目，打通之后,市民去往白云机场就只要十几二十分钟,对清远融入广州半小时经济生活圈有很重要的意义。

文件要求各地切实降低房地产开发和交易成本，降低建设成本稳定房价。在房地产市场上，楼盘降价自然是大受欢迎的，但怎么降却是一门大学问。降得少，买者会感受不到诚意，降多了，对房企来说又是割肉。如果真想实现皆大欢喜，有一点很关键，那就是房企的成本要降下来，比如它们的土地成本和税费成本，就是两个大头。

据悉，我市已明确提出清远市区棚户区实施安置货币化、公租房保障方式货币化政策。根据，2016年和2017年，清远市将投入23亿元，采用购买主体向承接主体购买住房保障服务的模式，安置棚户区中需安置的拆迁户。2016年、2017年购买棚改服务的资金总量分别为13亿元和10亿元，总共将涉及5000多套棚户区货币安置。

据了解，去年底，清远市区新一轮基准地价更新工作已经完成，实现了“大市区”统一分级定价。商服用地划分为9个级别，楼面地价2850元/平方米-250元/平方米；住宅用地划分为9个级别，楼面地价1410元/平方米-140元/平方米。与上一轮对比，地价水平总体有一定幅度下降，其中商服用地降幅较大，整体平均下降33%，住宅地价相对平稳，整体平均下降为4%。