南京楼市近期新老楼盘同现跑量 多数楼盘“加量不加价

　　过去一次开盘只推一两栋楼，现在可能推出三四栋，过去只推数十套房，现在可能会推数百套房，从刚刚过去“金三银四”开始，不少在售楼盘的推房量相比前期都明显增多，同时部分纯新盘首批上市的房源量也堪称不少，加之限价继续严格，平价跑量已渐成南京楼市的主旋律。

　　刚刚过去的3、4月份，南京楼市接连出现了两波上市潮。网上房地产显示，两个月时间内全市共有57家楼盘领取住宅销许推房，大部分集中在月底入市，新推房源累计达到了1.06万套。

　　57家楼盘新推上万套房，平均下来每家楼盘推房量都能接近200套，这一规模其实相当可观。记者统计发现，很多在售楼盘最近一段时间的推房规模都比此前要大得多，原先一次开盘只推出一两栋楼，眼下可能会推出两三栋甚至更多。以往一次推出数百套房往往只是江宁江北的部分刚需大盘的“专利”，如今一些中高端改善楼盘也出现了类似情况。例如河西上个月开盘的几家楼盘中，位于河西中部的海玥名都去年两次开盘，每次仅推出3栋楼200多套房，上月开盘一次就推出4栋楼近300套。位于河西南的正荣润峯则一次性推出了5栋楼380多套房，该项目此前开盘基本都是推出1-2栋。此外包括金地中心风华、北辰旭辉铂悦金陵在内，近期开盘的推房量也比以往要多。

　　其他一些板块的情况则更明显，例如江宁禄口的新城保利天地3月份一次性开盘推出5栋楼400多套房，该项目只在去年首次开盘时曾出现这么大的推房规模。江宁滨江的禹洲弘阳滨湖里上月开盘一次性推5栋楼500多套房，远大于前两次开盘的推房量。此外还有江北板块威尼斯水城一次性推出670多套房、保利西江月一次性推出2栋楼近300套房、雅居乐滨江国际新推2栋楼270套房。城北板块的招商1872公园里推出3栋楼300多套，融创玉兰公馆推出4栋楼约500套，这些项目近期的推房量都超过以往。

　　在售楼盘同批推出大量房源上市，在“补货”的同时也加快了楼盘自身的跑量速度，仅在3、4月份期间，南京楼市就一下多出了14家“收官盘”，包括河西的北辰旭辉铂悦金陵、正荣润峯，城北的中海玄武公馆、招商1872公园里、城南的保利堂悦、江北的万科璞悦山、江宁的万科翡翠公园、新城保利天地等大批在售楼盘近期都已宣告住宅房源收官。再加上年初的收官项目，数量已超过20家。记者统计发现，其中包括新城保利天地、北辰旭辉铂悦金陵、禹洲弘阳滨湖里等在内的12家项目，在距离首次开盘一年甚至半年时间内都已收官。

　　除在售楼盘一次性大量推房外，部分首次开盘的纯新盘上市量也不菲，例如河西中部新盘保利天悦自2月份开始就已进入上市前准备，最初传出的开盘计划是推一栋楼，后来变为两栋，到上月底开盘时推出了3栋楼，连原先并未列入计划的113平方米最小户型也出现了首次开盘的房源清单中。

　　事实上，年初至今南京楼市8大板块中也只有6家纯新盘入市，金三银四期间上市新盘仅有2家，远少于在售楼盘数量，这也意味着接下来纯新盘入市动作会越来越多，市场面信息显示，部分楼盘眼下传出的推房规模也不小，如河西南的绿地华侨城海珀滨江从去年底就已传出首次开盘预备推4栋楼，房源量至少达到300套以上，南站板块去年入市4家新盘，其中3家上半年都会收官，面临新老交接，眼下区域内两家纯新盘万科大都会和绿城深蓝都已公开，目前传出的首批推房计划都有3栋楼，粗略估计房源也会达到数百套。

　　记者统计发现，“金三银四”新领销许上市的57家楼盘中，有26家楼盘同批住宅上市量超过200套，供应面积达到或超过3万平方米，比例接近一半，去年出台的 “宁十七条”曾提出，要适度调整单次上市量，供应偏紧区域普通商品住宅单次申领规模宜为3万平方米左右。从近期南京楼市的上市量来看，越来越多的楼盘已经在向这一指标靠拢。例如河西近期上市的5家楼盘中，有3家同批上市规模都已超过3万平方米。

　　市房管部门日前也表示，为进一步加大供应，稳定市场供需平衡，将陆续上市42个楼盘、约90万平方米商品住宅，从目前情况看，越来越多的楼盘正在从以往的“少量多推”转为“大量快推”，另外截至3月份，南京新建商品住宅价格已出现环比“四连降”。

　　据记者统计，此前的3、4月份全市共有48家在售楼盘领取了住宅销许，其中28家楼盘的新批销许价位相比前期完全持平。还有7家楼盘销许价格相比前期出现一定幅度的下调，这也意味着金三银四的上市楼盘有7成以上均价呈现停涨，其中不乏一些推房量较大的项目。

　　对此业内认为，调控背景下1-4月份南京楼市的成交量已连续呈现同比回落，刚刚过去的“金三银四”的销量更是同比下滑近7成，在这种情况下，越来越多开发商会倾向于提前跑量。而在限价背景下，开发商为了维持资金流，也会倾向于更多推房，加之眼下多数房企年内有多个项目滚动开发，预计后期新老楼盘的推房规模还会进一步增大。

　　伴随市场发生改变，去年南京楼市一度盛行的“毛改精”热潮，最近悄然出现了一些新变化。记者从市场面了解到，眼下已有多家此前打算做成品房的中高端纯新盘传出首批房源将毛坯入市的计划，而与此同时，一些中低价刚需板块的楼盘，“精装热”则在升温。

　　麒麟板块原先以毛坯房为主，前两年中南世纪雅苑、银亿东城等在售项目“毛坯改精装”，该板块也迅速向改善市场提档升级，不过眼下风向似乎有些掉转，今年这里将有京奥港未来墅、中南熙悦和栖霞建设G46项目三家新盘入市，其中京奥港未来墅地块楼面价达到22353元/㎡，项目此前曾传出做精装房入市，“价”一度达到3.5万元/㎡以上，眼下售楼处则传出由于限价严格，首批房源可能从精装修改为毛坯，均价预计也不会突破3万元/㎡。另一家新盘中南熙悦此前曾透露会推出精装修外加科技系统的成品房，眼下也传出首批房源计划有变，可能会做毛坯房上市。此外栖霞建设2015年拿下的G46地块也准备在年内入市，目前暂定为成品房销售，后期是否有变化也是未知数。

　　在其他一些高端改善板块，目前也有越来越多楼盘打算做毛坯房入市，鼓楼滨江今年也有多家纯新盘亮相，其中有望最先开盘的中海桃源里项目此前是否做精装修一直没确定，近期有消息传出毛坯上市的可能性比较大。而包括仙林湖的新城璞樾和山、江北的明发阅山悦府等低密度改善楼盘，眼下也已确定做毛坯。

　　在高端改善盘纷纷做毛坯的同时，一些中低价刚需板块则悄然出现了精装热，例如均价万元出头的江宁滨江一直是房价洼地，此前在售项目均为毛坯房，近期这里的首个现房销售项目鲁能硅谷公馆规划亮相，有消息称未来或将成为片区内首个精装盘，位于城北刚需板块尧化门的栖霞鲁能公馆，也有做精装成品房的计划。江宁禄口板块去年入市的新城保利天地成为区域内首个精装修项目，接下来即将入市的蓝天星港也计划推出精装房。刚需板块六合此前精装修项目并不多，年内预计上市的纯新盘荣盛首府同样计划做精装修。

　　其实早在去年，包括城南、江宁的一些改善楼盘就曾经出现“减配”做简装的情况，还有部分楼盘推出了业主可选的装修方案。业内观点认为，高端楼盘推出毛坯房有限价的原因，同时在毛坯价格已经较高的前期下，做精装也需要考虑市场能否接受。而中低价刚需板块目前做精装修尚有一定空间，但从年内大部分楼盘的推房情况看，基本还是维持毛坯为主。