南京楼市库存压力分布不均 去化周期相差数倍
一季度以来，就在南京楼市的销量屡屡创下同期新高的当口，库存量也悄然创下同期新低。截至昨日记者发稿时，南京楼市的住宅库存已跌落至3.08万套，创下2013年末以来的最低点。而在去年全年，南京楼市库存一直徘徊在5万套以上，真正的去库存窗口其实是到今年一季度才全面打开，紧接着二季度楼市又将进入一个高供应周期，供求矛盾能否就此缓解值得关注。
以往数据显示，南京楼市上一次库存量在3.1万套左右还是在2013年的10月份，此后一攀升，截至2015年初达到5.6万套的高位。而在卖房逐渐火热的2015年，全年绝大部分时间里南京楼市的库存一直高于5万套，其中去年一季度库存量维持在5.3万套以上，二季度回落到5.2万套左右，三季度库存开始下降，并且数次跌破5万套大关，但到去年九十月份新房供应猛增，库存量又迅速反弹，最高甚至上冲至5.8万套，创下近两年历史新高。此后再度回落，截至去年底重新接近5万套水平线。
库存真正开始迅速去化，其实就在今年一季度。数据显示，今年1月初南京楼市的库存量还在4.98万套，但此后一锐减，2月初下滑至4.6万套，2月底跌破4万套，3月中旬跌破3.5万套，3月底跌破3.2万套，到4月初维持在3.1万套。这也意味着一季度3个月时间，南京楼市就消化了近2万套库存量。
造成库存量一季度锐减的原因，主要还是市场新增供应不足。业内统计显示，一季度全市累计有75家楼盘开盘推出1.4万套房源，而同期新房成交量却高达3.45万套，仅仅3月份一个月，南京楼市的成交量就达到了1.48万套，超过一季度新增供应，这自然为去库存打开了窗口。新增供应不足也有原因，记者了解到，由于去年销售火热，一季度开发商普遍不急于上市，存在拖延心态。此外南京市此前出台了同批供应规模需达3万平方米的，为了达到规模，部分楼盘上市周期也有所延长。此外热点区域有楼盘因为开发商申报价格涨幅过高遇限，也在延缓上市日程。
按照业内一般的判断，3万5万套库存量对于南京楼市来说属于供求大体平衡的区间，库存量低至3万套左右已经逼近供求平衡的临界点。专家指出，一般说来如果南京楼市库存超过5万套，那么将进入供大于求的买方市场，房价下行预期较强；如果低于3万套，并且短时间内住宅供应还无法有效扩充，那么楼市将进入供不应求的卖方市场，房价上行预期较强。记者也从市场面了解到，由于眼下楼市面临这种供不应求的压力，加之开发商炒作房源紧张，加重了购房者的紧张心态，反过来又推动了供不应求加剧。尤其是进入3月份以来，全市有20多家楼盘开盘就宣布售罄，排队现象也明显增多。
另一方面，虽然库存降至低位，但记者统计发现，眼下3万套的库存在8大板块中仍然分布不均，其中江北库存量仍在万套以上，江宁库存量8000多套，两大板块占到了全市库存的近三分之二，城中也有约3300套库存，河西、城北库存量在2000套左右，其他板块则低于2000套。
从去化速度来看，一季度去库存最多的是江北，而去库存最快的则是河西。其中江北板块虽然是全市唯一库存过万套的板块，但截至4月初库存仅剩1.06万套，仅仅3个月时间就减少了约6000套库存。不仅如此，去年4月江北库存量还在2.1万套，一年时间江北就消化了上万套库存，几乎占到全市去库存规模的一半。
河西板块则是去库存速度最快的区域，去年4月至今板块库存量从大约5000套降至2400套，锐减了2600套，仅一季度就去化了2100套，按照最近一年的成交速度计算，剩余库存去化周期仅为2.2个月，在各大板块中剩余库存的去化周期最短。与河西同属高价板块的城中则是目前全市去库存压力最大的区域，虽然一季度该板块的库存减少了大约1200套，但截至4月初库存量还在3400套左右，按照最近一年的成交速度计算，剩下的3400多套库存去化周期大约为11.3个月，接近一年。其他板块中除了去化周期仅有2.2个月的河西之外，城南、城北和仙林板块去化周期都在3个月以内，江北、江宁板块由于库存基数大，去化周期都接近4个月，城东板块目前去化周期也在4个月左右。
库存分布不均也带来另一个有意思的现象，在压力较轻的板块，一些以往的滞销盘如今纷纷被“激活”，而压力较重的板块仍有楼盘出现滞销。比如河西板块此前有几家大户型项目销售速度一直比较缓慢，但今年一季度以来，河西新增上市房源不多，同时去库存加快，带动这些项目的销售明显提速，剩余房源纷纷去化。而在库存压力较大的城中板块，仍有部分大户型项目至今去化仅为6成左右，此外在库存压力较大的刚需板块如板桥、六合等区域，虽然价格门槛不高，但仍有部分楼盘销售速度比较缓慢。
记者统计发现，3月份开始南京楼盘新批销售许可证的进度已经在提速，有近40家楼盘3月领取了新房源的销许。更重要的是接下来的二季度，市场马上就会进入一个高供应周期，仅在4月份全市预计就有1.5万套以上的房源入市，多个板块的供应量相比3月份翻倍增加。例如江宁板块3月份仅有9家楼盘推出1200套房，而4月份这里将有13家楼盘预计推出2800套房，供应翻升一倍。河西板块3月份开盘项目仅有2家，4月份这里预计将有接近10家项目预备开盘，供应量突增千套。城北板块4月份更是有十几家楼盘预备推出2000多套房，相比3月份的规模更是提升了数倍。
此外，二季度也是房企冲刺年中业绩的关键期，3月份的最后一周，受一线楼市调控影响，全市有多达20家楼盘入市，房企的拖延心态明显消减，接下来面对一二线楼市调控总体趋紧的态势，抓紧卖房依旧是上策。此前已有开发商表示今年他们在南京市场的策略是“多卖房少拿地”，还有开发商透露，由于预计接下来房价上涨会遇到阻力，二季度会抓住眼前的有利形势加紧出货。对此南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，一方面库存尚有回稳可能，另一方面眼下更需要解决的是供应结构不均衡和投资心态过热的问题，后期应当在增加有效刚需供给的基础上投资心态，促进市场回归平稳。
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