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15万人抢3000套房成南京最后2018南京楼市趋势分析!

15万人抢3000套房成南京最后2018南京楼市趋势分析!  原标题:1.5万人抢3000套房成南京最后,2018南京楼市趋势分析!  之前,经过2016年9月第一次调控和2017年3月全国调控全面加紧,市场应声进入了冷淡期…

原标题:15万人抢3000套房成南京最后2018南京楼市趋势分析!

  原标题:1.5万人抢3000套房成南京最后,2018南京楼市趋势分析!

  之前,经过2016年9月第一次调控和2017年3月全国调控全面加紧,市场应声进入了冷淡期。但是上述三个城市却逆势上扬,进行了最后的全力冲刺。

  特别是南京,更是在2017年11月,上演了1万5千人全款抢购河西3000套房的新闻,喧哗一时。

  毫无疑问,南京火爆排队买房的情形,是需求被后的一次,是市场价和供应价错位之后的本能反应。

  2017年1-10月南京房地产开发投资增速放缓,住宅施工面积显著下滑,增速出现负增长,住宅新开工面积增速也大幅回落至负增长,导致供应不足,政策面刺激下,房企观望,新房市场明显降温。

  截止至2017年10月,南京市完成房地产开发投资1869.54亿元,同比增长21.1%,增速比上年同期降低2.8个百分点。

  住宅施工面积累计189.86万平方米,同比下降 34.9%,增速比去年同期降低45.5个百分点,出现负增长。

  住宅新开工面积1658.07万平方米,同比下降14.1%,增速比去年同期降低68个百分点。

  2、开发商推盘节奏放缓,供应不足导致需求随之下滑,年底迎来最后一批开盘潮,购房者观望情绪加重,更加趋于。

  从上图中可以看出,2017年下半年,从6月份开始,供销进入逆差爆发期。市场上供应严重不足,全款抢房现象严重。进入到11月,在调控下,进入到供应小高峰期,河西更是十盘联动,入市了超过3000套房子,并最终引发了万人争抢。

  3、2017年成交628万㎡,对比16年成交减半,但均价上涨至24907元/㎡。

  2017年,南京市场充满了矛盾,一边是地价和房价的矛盾,虽然有高地价,但开发商价格申报却难以通过,要么只能低价入市,要么封地观望。

  另一方面则是热点板块及限价区域仍一房难求。但供应量大的远郊区域,以及非热门区域认购率持续降低。

  到了今天,从全国市场供需情况来看,住宅需求已经迎来了新的阶段,其特征是:刚需需求逐渐下降,改善需求越来越成为市场需求主力。

  南京也是如此,从2017年整体的数据来看,南京市场改善份额逐渐增加,2017年南京住宅市场改善型需求相比去年增加21%,2017年改善型需求仍然呈扩张趋势。

  在这样的情形之下,南京市场不可避免的是改善需求持续上升,刚需只能外溢,从市区不断向城市远郊和外围延伸,这是一个层层递进,不断外扩的过程。

  2017年城中板块持续无供货;两江区域,成为主力供应区域。2017年江北是成交面积贡献最大的区域,江宁、城南及仙林板块呈现供不应求态势。

  江宁江北两江成交量占了46%,比2016年有所减少,而更为偏远的高淳和溧水区则比去年都有所上升。

  2017年土地市场延续16年的火爆,年底地价出现下滑,出让面积为1043万方,同比去年增长0.87%,其中含住宅类土地成交385万方,土地市场逐渐回归。

  整体而言,2017年的土地供应完成度很高,为近年来最多的一年,土地出让完成率达到了90%。

  但如果我们综合来看2017的土地供应,会发现重点供应区域依然是以江宁、江北,和溧水、高淳为主。上述四个地方的土地出让,甚至占了整体出让的大半。

  根据南京国土局公布,2018年南京计划供地量560公顷,按照南京每年住宅用地供应计划完成率约在70%-90%,按照此规律,预计2018年实际完成量为400-500公顷。

  但与以往不同的是,住宅用地将会进一步压缩。在2018年前2个月,南京新推土地大多是租赁用地,2月土地上市挂牌10幅地块,其中住宅类用地4幅:成交5幅地块,均为租赁住房用地。

  目前整个南京遍布是20000+的楼面价地块。2016年,很多开发商不顾一切拿下的高价地,很有可能会砸在手里。

  2016年4月15日,经过61轮竞拍,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/㎡,成为当时区域地王,溢价率超100%。而目前的消息是京港澳开发不动了,确定要转手。

  因为在2016年底,南京调整了公开出让土地的竞拍政策,所有导致了2016/2017的出让土地,有很大一部分都只能现房销售。

  预计在2018年上半年,南京整体的供应趋于紧张态势,而下半年大量的现房上市后,市场将会得到缓解。

  而统计2018年各区域和版块的上市量之后,我们发现,两江、城北、城东、溧水、高淳,将依然是重点供应区域。

  江北主要分布在江浦、顶山、桥北、高新、六合等区域,江宁主要分布在禄口、九龙湖、方山大学城、青龙山新城等区域;

  1、从2016-2017年南京调整政策出台的发展脉络来看,政策层层加码,从限购限贷限价到三年限售政策,以及租售同权政策的出台,调控力度逐渐增强,且短期内无松动迹象。

  2、2018年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。所以,2018年的南京市场将注定继续下行。

  4、近郊的两江地区和城北依然是主力供应区域,远郊的高淳和溧水,受益于主城和近郊红利外溢,势头也很强劲。

  3、主城供应继续收紧,供不应求,价格依然会坚挺。远郊区域价格将会出现松动。

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