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杨红旭评10月南京楼市:土拍降温!画风突变!

杨红旭评10月南京楼市:土拍降温!画风突变!  9月下旬,老杨曾写过两篇文章,专门剖析南京的楼市现状与趋势…

原标题:杨红旭评10月南京楼市:土拍降温!画风突变!

  9月下旬,老杨曾写过两篇文章,专门剖析南京的楼市现状与趋势。可点看: 1、南京楼市,与的双面镜!

  10月31日,南京土拍。以前动辄上百轮竞拍、甚至触发最高限价、靠摇号决定买家的情形没有再现。3幅宅地均未达到最高限价,竞拍最激烈的只有33轮,少的仅仅23轮。

  具体来看,江宁青龙山国际新城G61、G62两幅宅地分别经过23轮和25轮竞拍,被金茂和朗诗以12.2亿元和14.8亿元各自拿下,楼面地价分别为每平方米14702元和每平方米14435元,相比此前该区域最高楼面价每平方米19486元,意味着每平方米直降了约5000元。

  而G59地块为南京城中稀缺住宅用地,周边豪宅众多,新房均价在每平方米4、5万元,因此备受关注。但其拍卖过程波澜不惊,报名竞价的只有7家房企,经过33轮竞拍,被中冶以14.2亿元揽入怀中,成交楼面价为每平方米32544元。

  众所周知,2016年至今年上半年,南京土拍市场的火爆劲,估计只有杭州、合肥、苏州可匹敌。出台了各种措施,但就是按不住开发商那颗狂热的心。

  而今,终于降温了,而且明显降温!为嘛开发商的不再?因为去年的高价地,大部分都被套住了,谁套谁难受,那滋味,吃瓜群众岂能懂? 三幅宅地,两幅被央企所拿,去年那么多抢地民企,踪迹何处寻?证明:开发商对南京市场走势的预期已经逆转!

  关于开发商的资金面变化,有两个指标,可以说明问题:花钱指标,开发投资;来钱指标,到位资金。

  从二者的同比增幅来看,2016年,来钱增幅明显大于花钱增幅,说明开发商资金很宽松,拿地热情自然高;2017年以来,两个曲线月两条曲线重合,说明开发商资金面由宽松转为中性;而明年呢,一定是紧张!

  在新盘供应受到管制的背景下,最能代表房产市场温度的指标是:二手房成交量。

  南京的二手房成交量,今年以来,相比去年降温了很多。而6月以来,更是拾阶而下,作为传统量季的10月,成交量居然只有4615套,相比去年10月,砍到小腿肚上了!而且,比今年春节前后的1月2月,还要低,这在历史上非常罕见!

  其实近几个月,南京多数板块的二手房价都在慢慢小跌了。可能市中心少数优质学区房,价格还有涨。

  但请大家回忆一下:今年3.17之前的,涨得最凶的正是市中心的优质学区房,那是夏日里最后一朵玫瑰呀!其后,降价最凶的,仍是这东东。

  老杨预测,南京房价将跌,而且在9月下旬公布具体跌幅。 点看:老杨被之后,忍痛再论南京楼市!

  我对南京房价的预测:未来一年至一年半、南京二手房价将持续下跌,一年半之后,多数二手房的成交价将比当前下跌15%左右。另外,当二手房价下跌之后,当前部分看似划算的新房,也渐渐失去价格优势;一年半之后,部分新房价格也会低于当前。

  很多南京网友,不敢相信这一跌幅!认为南京城市地位这么牛,南京购房能力这么强,怎么可能会跌15%!最多也就是有段时间不涨了吧,不可能下跌呀!

  老杨的直观感觉,持上述观点的南京朋友们,被近两年南京房价的暴涨,惨无的暴涨,惊呆了,吓怕了,了。完全不记得,过去十年南京房价也曾经下跌过。

  老杨就发一个图吧,这是2013年我写的《楼市探秘》一书中,当时为了探究房地产短周期的规律,比对了很多数据,这是其中一表。三轮房价低谷时,70城房价表现最强的10城,与最弱的10城。

  三次低谷,两次南京上榜最弱10城:2009年3月,南京房价同比下跌4.2%,幅幅位居第9;2012年6月,南京房价下跌3.1%,跌幅位居第6。

  一层秋雨一层凉,金陵城的雪花,想必也不远了吧

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