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2017南京楼市商铺丨江宁:百家湖东山商铺不多 多看看禄口方山

  南京限购后,很多“土豪”失去购房资格,手握资金却不知何去何从。2017年南京楼市政策毫不放松,在投资住宅门槛越来越高的情况下,不限贷、不限购的商铺成为投资的新宠,和讯网房产南京站调查了主城八大板块,

  江宁板块所跨区域非常广,很多区域已经发展非常成熟,但百家湖、东山、九龙湖等成熟板块在售楼盘不多,新项目越来越多往禄口与方山集中。有商铺在售的楼盘共十家,其中百家湖有一家,金辉禹洲金陵铭著;东山有两家,分别为金瓴湾和中航樾公馆;方山有3家,分别为中粮、天御溪岸左岸和弘阳上院;江宁滨江两家,分别为朗诗未来家和中铁原香颂。

  交通:地铁1号线号线;双龙大道,南京的主干道之一,还有机场高速,交通四通八达;到新街口地铁25分钟左右,开车只需半小时左右。

  商业:江宁繁华区域,发展完善,江宁金鹰、1912、21世纪太阳城、景枫kingmo等聚集

  百家湖片区将形成“一心、三轴、四片”的结构。一个片区中心,位于莱茵达与新亭检查口;“三轴”即沿竹山商业生活轴、沿湖山商业娱乐轴和新亭商业轴;“四片”为竹山社区、天印山社区、泥塘社区、天景山社区。

  交通配套上,道系统骨架为“四横四纵”结构,“四横”为天元、胜太、秦淮、宏运大道;“四纵”为机场高速、利源、双龙大道、竹山。此外,有四条轨道交通包括1号线号线经过规划地区。除此以外,百家湖将保留现状医疗设施3处,包括江宁区人民医院开发区分院、江宁中医院、应天医院。新增体育公园一处,综合商场13处,小贩中心15处。另外规划社会停车场3处。

  百家湖作为江宁的核心区域,交通、商业等配套已经相当完善。板块内的人口也比较密集,大多数小区的业主已经入住,能够很好支撑版块内的商业。

  交通:交通配套占据优势,无论是地铁(包括规划中的5号线)还是市区大公交或是区域公交,出入都不成问题。

  规划:根据“一城三区”的规划,东山新市区将是主城人口和综合功能扩散的重点地区。虽然东山新市区包括的范围很广泛,不仅仅局限于江宁东山镇,但是作为江宁较为成熟的板块之一,东山镇在“东山新市区”的整体规划中也是一个重要的住宅密集区和商业配套集中区。

  整体来看,东山作为区域老中心,江宁行政中心坐落其间,小商业街鳞次栉比,基础设施配套完善,更有东山万达广场引领消费市场。区域内老牌名校江宁实小办学时间长,相比新晋“名校”其在师资力量、教学水平方面均有优势。医疗配套上江宁医院、江宁中医院是江宁两个最大的老牌医院,皆在东山扎根。规划中的地铁5号线也将进入东山副城,未来的东山发展值得期待。

  东山作为江宁最为成熟的板块之一,商业配套多以楼盘底商为主,随着万达的进驻,商业的档次得到一定提升。除此以外,鳞次栉比的商业街也为东山商业增色不少。商业成熟的东山社区的商铺还是比较值得入手的。

  项目动态:项目目前在售1、2层商铺,1层有28套,2层有40套,面积30-150㎡

  交通:临近机场高速、将军、宁溧等多条主干道直通城区,地铁1号线中国药科大学站,另外,地铁5号线已经在施工建设之中,又是一条”换乘王“。另外,有轨电车T3线茂梦工厂规划区东南侧经过,设置两个站点。

  学校:区域内晓庄实验小学早已开班教学,力学小学江宁分校和南外都将于上半年动工,近两年内都将建成并投入使用

  商业:目前板块内有义乌商品城、协众财富广场、星河国际影城和文鼎广场等众多商业。

  人流:方山有众多大学,人流量自然有,加之众多改善住宅,人群质量较高。

  规划:根据此前的规划显示,江宁大学城后期将以教育、科技和创新为依托,整体打造成江宁教育功能区。未来江宁大学城将形成“一心、一带、三廊、三环”的布局结构,在江宁教育功能区的规划中,科技创新和生活宜居为两大定位主线万人将涌向该区域,其中规划居住人口约22.4万,学生人数约12.9万,而目前江宁大学城人口仍以高校学生为主,居住人口离22.4万仍有不小的差距,后期居住人口的增长还是要依仗居住用地的开发。

  未来龙湖新壹城也将进驻方山,以天街购物中心成功运营经验为设计参考、土耳其伊斯坦布尔左鲁中心为蓝本,打造出一站式全功能商业综合体,为方山板块的商业提档升级。除此以外,世茂梦工厂也将进驻方山,将会打造成由美国“梦工厂”品牌乐园、动漫文化主题商业、酒店、住宅配套等集合的综合型项目,预计2020年正式建成对外,对于板块的人流有重大的集聚效果。

  江宁大学城是南京又一个大学生聚集的地,板块内的人流也多以高知人群为主,消费能力较强。目前板块的商业比较丰富,整体的商业氛围浓厚,加之未茂梦工厂的建成,将为大学城板块汇聚更多人流。

  交通:江宁滨江的公共交通出行主要依靠D6等公交线接驳油坊桥地铁站。有宁马高速、宁芜大道、新湖大道南延线几大线,与主城无缝对接,驾车仅需30分钟就可到达河西。

  学校:江宁中心小学,江宁镇初级中学,滨江新城小学于今年9月1日正式开学。

  规划:江宁滨江新城是南京市城市总体规划中确定的八个新城之一,定位为苏皖沿江城镇节点,滨江生态工业新城,江宁西部片区中心,到2030年,规划人口达30万。而整个新城的中心区则位于北边整体生活片区内,其南边是新城产业机构规划片区。

  根据规划,江宁滨江新城中心区的商业区域规划布置办公、商业金融、文化娱乐、教育研发等设施,打造新城CBD,而目前区域内的绿地国际花都7万方的商业综合体也已动工。据了解,江宁滨江新城中心区紧邻宁芜高速的江宁滨江开发区出口,可最快抵达南京主城。未来8号线建成后,与主城的联系将更加紧密。

  江宁滨江目前商业可以说处于空白阶段,没有大型的商业体支撑,仅有少量社区商业维持居民的商业需求。不过区域内的自住人群较多,大部分为周边工业区的工人和一些刚需住户,消费水平一般。不过目前滨江的商铺价格较低,后期有较大的上涨空间,不过因为地段和消费力的问题,在投资上还需谨慎。

  人流:禄口镇发展成熟,近年开发力度大,除了本地居民还有不少外来固定居住者,人流量有

  规划:根据去年《南京禄口空港地区总体规划(2014-2030)》文件显示,在配套设施方面,区域内将设置居住社区中心1处,基层社区中心5处,同时,结合居住用地布局,开设幼儿园5所、小学2所、初中1所。据悉,南京市江宁区教育局与南京空港枢纽经济区管理委员会共同确定由百家湖教育集团入驻空港新城,建设“空港小学”进行本地教育办学,这将是空港新城第一所知名小学。

  交通方面,除了规划的宁高城际一期(S1)、宁高城际二期(高淳段)、宁溧城际S7(溧水段)、扬马城际Z1线四条地铁线之外,地铁三号线的开通大大缓解了周边交通压力,使板块更加四通八达,能够快速直达中心城区,出行畅通无阻。

  禄口板块是南京所剩不多的刚需板块,板块以禄口机场为核心,是南京重要的交通纽带。不过板块内的人流主要还是以刚需自住人群为主,虽然机场每天的客流量很大,但这些人群一般很少会在机场外逛街购物。在禄口投资商铺,会有刚需人群的支撑,但消费水平不高。

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