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济南楼市大分化:有的抢不上有的卖不掉

  上周公司事务较多(交房外带划车位外带搞活动外带拍视频外带写约稿),同时身体偶感风寒暂未更新,不过令我意外的是虽然没推文,粉丝量居然还上升了不少,后台咨询的需求快爆炸了……

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  传统的金三银四置业好季节也接近尾声,纵观整个小阳春,绝大部分楼盘依然呈现量升价稳的状态,所谓量价齐涨的区域(或者说楼盘)仅限于小户型青黄不接的东部片区;某些楼盘价格上调后,销售量下滑的趋势明显。

  从不同片区所反馈的不同形势看,同在蓝天下,命运大不同,有的片区需求旺盛,量价齐涨,有的片区依然萎靡不振,依然需要各类特价房续命,而且这种态势不单是新房,更蔓延到了二手房领域,高新带学区的房源在上调,但绝大多数二手房依然有不小谈价空间……

  属于济南楼市的第二次“分化”已经到来,正如题目当中所说,质地优良的楼盘基本靠抢,越抢越贵;有的楼盘看起来挺便宜,但是前景却看淡……今天这篇文章预计会得罪不少玻璃心,如果你有“居住兼具投资”的置业需求,不妨好好看看

  若干年之前,济南楼市并不存在“分化”这个词汇,城市范围小,楼盘数量少,购房者可以选择的余地小,在2015年前,济南地产市场一直维持着一荣俱荣,一损俱损的态势,城东城西,城南城北的销量与售价没有显著的不同,所以这个时期有个显著特点,只要便宜就不愁卖。

  包括在2016-2017年去库存济南房价疯涨的阶段,不管是质地优良的改善楼盘,还是现在看起来完全搞不动的老破小,不论高矮胖瘦颜值高低,济南房产的套均涨幅均翻倍;

  1.在过去的五年里面,济南市已经拉开了基本的城市骨架,10年前济南各大新区都有炫目的头衔,经历几年发展后,谁发展快谁发展慢,只要不瞎都能看得出来;区域分化带来功能分化继而带来房价分化,比如汉峪片区。

  2.别看键盘侠成天狂喷济南房价高,一个毋容置疑的事实是,济南市的住宅供应早已倒挂,绝大多数人并不缺房,只是缺一套能长久居住的好房,有车有房在千佛山参加相亲大会已经没有光环加成了……二环内40万的一室一厅同样无人问津。

  3.五年前买房的那批刚需,现在多数30上下,正处于置换置业的当打之年,对于这批人而言,电梯,学区,物业,环境等,20多岁因经济原因导致难以企及的X因素,正逐渐成为“新一代置业刚需”,这批人事业上正值当打之年,过去吃到了地产红利,出手不但阔绰而且特别坚定。

  千万不要把原因归结为全球大放水,富人资产避险这类扯淡因素,最起码济南还用不上……不同的物质需求自然会产生不同的选择,分化很正常,不分化才不正常。喊你们上车改善盘学区盘,抓紧趁着小阳春抛掉老破小,这就是原因。

  大家要明确一个问题,房价涨跌基于人口流入,新老分化即二环内老城与二环外新城的分化,供应量小的老城并没能因为地段和配套形成房价增长点。

  洋楼也很喜欢大明湖千佛山趵突泉,毕竟寒暑假我也没少去三大名胜搞义务劳动。但关键的是,决定未来房价走势的年轻人并没有老济南的城市情怀,并不能因为山湖泉产生特殊情绪,他们最在乎的还是就业,对于他们而言,华山湖和大明湖的区别并不算大,华山房价还低。

  保利大名湖,这盘花园路上,大明湖旁,定位高端,2011年的房子,楼层不高,历下学区,堪称具备老城区新盘的一切优点。2011年的开盘价14000元/平,因为地段优越吸引了不少外地做生意的业主,现在贝壳参考均价在26000元上下,十年间不过涨了一倍,并没有因为地段和档次而形成超出同类的收益。

  保利大名湖的涨幅在老城中已经算很不错,更多没有学区的普通住宅(哪怕次新)连同类涨幅都没能维持住,绝大多数的新城楼盘涨幅均在一倍以上,个别甚至涨了两倍,比如汉峪的凤凰国际(涨了1.5倍),当年4500的绿地城也涨了1.5倍……如果算上资金使用率外加利息,保利大名湖的投资收益并不高。

  再比如泛二环内的老城盘,一年了基本没有价格波动,市场差就慢慢卖,市场好也不抬价,相当佛系,表现相当一般。

  地段这个东西一直在变化,好地段加成未必能转换成房价实际收益,对于老城而言,城市界面短期内难以发生天翻地覆的改变,想想近几年的二环内,除了洪楼的印象城和刚动工的德云社之外,多久没添置大件了?

  反观新城区,大件层出不穷,5月份东部融创mall开业,前几年的华润开业,工业北TOD、中粮大悦城,连西客站的万达都落地了好伐,各类配套成型的时间越来越短,业态构成也越来越先进,概念更强,想象力更足,买单的人更多,(可类比股票)

  洋楼认为,现在的老城区,除了医疗设施与部分教育资源外,并没有绝对意义上的领先,未来的老城区代表济南文化,更加趋向休闲旅游娱乐,以老济南人为主以及上学人群为主,新城区则代表济南未来,将会集中大量前沿业态,新济南人涌入将会更多。

  找了个同类城市对比,合肥老城区在庐阳,除了上学别的意义不算大……房价也落后于滨湖政务两大新城区,这大概也会是济南老城区的未来,发现了吗,土著的心态格外雷同……

  新老分化的形势会越来越明晰,老城将变成以存量房为主加少量豪宅的市场,内部房源差异极大,新城区则是继续新房开发为主体,新老城区买房逻辑将会完全不同,或许很长一段时间内,老城区的房子依然不愁卖,价格也很高,但是跑不过新城。

  这波小阳春已经分化的非常明显,济南东城楼市和西城楼市好似是两个天气……19年房价凉凉的节奏中,东部跳水动作频频,但是效果不错,西部并不是没有跳水,而是跳下去发现市场动静并不大,各位没听说过排队的西部楼盘吧……

  在2021年这波小阳春中,东部贡献了济南楼市所有热点新闻,从雪山万科城送大米再到龙湖天耀两次售罄,以及神武片区雪山片区抢房视频,西部与北部堪称默默无闻。各类自媒体新媒体所谓济南楼市回暖,多指东部楼盘而非西北部楼盘,小阳春东部有涨的态势,西部却依然靠优惠续命。

  去年疫情期间,大家晚上都无处可去,洋楼开车在西客站做了下入住率调查,西客站住宅入住率高达80%以上,但是写字楼的入住率(或者说加班率)至多20%,说明西客站大部分人群要么工作在别处,要么从事第一第二行业,写字楼上班人群数量有限。

  西客站的楼盘的绝对数量并不多,剩余的住宅用地极其有限,就是在这种形势下,小阳春房价和销量表现比较一般(暂未听说涨价),说白了就是人口导入有限,辐射力有限导致住宅需求有限。

  有时候我和朋友开玩笑,西客站是济南市“敌人”最多的板块,开始对标汉峪之流,后面对标唐冶之流,现在看估计要开始对标孙村了……

  我不知道济南国际医学科学中心究竟能带来多少新增人口,但是就目前的态势看,西客站还有非常非常长的路要走……不要杠,如果真发展的不错不会提“西兴”两个字,正如东三省,发展不错国家提哪门子振兴老工业基地。

  北部片区也就是天桥区所属范围,作为置业非热点区域,X因素有点多,前景如何,能不能带动房价,要看拆迁政策能量的深入,

  投资讲究“强者恒强”,投资请多看东南,东边日出西边雨,东部或许真的要慌一下,西部却依然稳稳当当,东西分化有进一步加深的可能。

  一、自住的朋友不需要过多考虑分化问题,上车的关键还是为了居住,不要过多的考虑投资问题,另外XX区域是否值得投资在营销中心就能看出来,一个小阳春过去了,营销中心所传递的信息依然能够让你波澜不惊,这个盘自然前景较为一般。

  二、改善的朋友,洋楼建议你是要适度跳一跳够一够的,现在改善房的房票动辄200万上下(6成首付),年纪在这摆着,还是建议一劳永逸,有学区有环境的房子永远不愁卖,另外也多了解一下市场趋势,140平不可变三室竖厅户型有落伍的趋势,买新房当然要买时代潮流……

  三、与其选择昂贵的老城新盘,不妨把眼光放长远点,在不影响工作居住的大前提下,可以选择待发展的区域,用时间换空间,有地就有想象力,随着配套的改善,新城新盘更加容易抬升价格,入手时一片荒地,5年后应有尽有,这例子着实太多。

  四、在济南投资的朋友,建议这个阶段可以淘淘二手房,二手房抬头总归比新房慢一些,二手房东砍价的空间会更大。

  济南早就过了买房就涨的阶段了,认真选仔细选好好选,做好功课千万不要一厢情愿,情怀这东西不值钱。

  字数挺多了,不展开讲了以免被喷,现在这个光景,买在哪很关键,便宜盘未必涨,昂贵盘未必跌,卖不掉与抢不上同在……

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