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章丘诺德名城房价一个县级市的楼市沉浮 不敢降价也难言涨价

正如张辉所说,导报记者调查后发现,章丘的大体量楼盘比比皆是:重汽莱蒙湖规划2600套,玉兰花园1600套,易安明郡1566套,东城花苑3648套,中国中铁(601390,股吧)诺德名城2500套,明山秀水2600套,重汽翡翠东郡3485套,诺贝尔城6000套……这些楼盘几乎都在销售中,而2013年开盘的一个小楼盘,直到现在还有约40套房子没有卖出。

不敢调整的价格

“上个月的情况和以前差不多,销量的变化范围不过两三套。”在章丘市靠近经十东的一个楼盘,项目经理张辉这样对导报记者说。

在付强看来,涨价是死,不涨价则是等死。“我们现在就是在等死,一旦调整价格就会出现各种问题。现在就是一层窗户纸被谁带头捅破的问题了。”他表示,“如果有人带头降价,或引发章丘的房价整体下降,但谁也不敢当这个吃螃蟹的人。”

同样,在张辉看来,去库存并不仅仅是开发商的事,“在首付上可以再适当降低,如果是首套住房,首付是否可以降到1.5成甚至1成?”

在张宏伟看来,三、四线城市大多是县级市或省管市,在这些地方,寄希望于开发商降价不太现实,现实一点的办法是收购然后形成没有产权的公租房,或者鼓励机关与事业单位收购形成半产权的福利房。

据了解,在章丘市,不少楼盘的目标群体并不是当地人,而是济南市区的购买者。与济南市区动辄每平方米千元的均价相比,章丘的房价优势比较明显。而且,距济南市区较近的地缘优势,加上济南“东拓”项目的推进,济南的不少购房者将目光投向了章丘。

去库存之辩

“虽然春节后是销售淡季,但可以肯定的是,我们的价格没有下降,反而要涨。”一家楼盘的销售人员告诉导报记者。

此外,通过查询资料发现,去年3月份章丘市住宅均价为5918元/平方米,今年2月份为5838元/平方米,不仅没有上涨,反而出现了下跌。

张辉认为,对愿意退出宅的农民,进城购买商品房的,可按其退出宅的面积,给予一次性购房励。同时,为支持农业人口市民化,可将在城镇有稳定就业且符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。

纪大道附近的一处楼盘,销售人员穆柯对导报记者表示,目前一期房源已经交房,商业部分也已经启用,住宅均价为7400元/平方米左右,赠送套内面积以及精装修。

“如果能够快速去化,降价也并非不可。但问题的关键在于,按照市场买涨不买跌的特点,降价不一定能够去化,而且还有可能带来业主后期、退房等诸多问题。”张辉说,“你的楼盘被退了10套房,就相当于帮其他楼盘卖了10套房,因此许多策略需要谨慎使用。”

在其附近的一处楼盘,则直接打出了“10套特价房”的活动。导报记者询问得知,该楼盘价格年后基本没有什么变化,高层的起价仍为6000元/平方米。

导报记者了解到,目前章丘市各楼盘几乎都在推特价房,往常97折或98折的常规折扣也开始松动,93折、95折开始粉墨登场。

导报记者在调查中也发现,要涨价的楼盘不在少数。“据说3月份每平方米上调100元。”双山大街一处楼盘的销售顾问这样说道。

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导报记者在采访中发现,一些乡镇的居民有能力购买商品房,但因种种原因并未付诸行动。

“大家都是喊喊而已,从目前的情况看,谁都没有涨价,反而在变相通过各种活动促销。”付强说,“即便会有这样的价格战,也多会以暗战的形式出现,比如‘内部团购’等,明面上的降价潮是不会出现的。”

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所谓“去库存”,重点还是一些三、四线城市,它们确实有真实的积压库存存在。张宏伟认为,目前去库存的主要手段,一是从资金端入手,扩大住房公积金的适用范围和比例,降低首套房首付比例;二是从交易端入手,取消大多数城市的限购政策,降低部分交易税费,鼓励开发商适当降价;三是从户籍端入手,通过给予农民工城市户籍待遇等,增加住房的刚性需求。

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“在税费补贴上也可适当创新,除了一般性的财政补贴普通购房者之外,还应考虑如何给农民工购房补贴,以及房贷利息抵扣个税等减税尝试。”张宏伟表示,“同时,进一步加强旧城区的力度,补偿政策倾向于给予被拆迁居民货币补贴,或者通过购买商品房进行异地分配住房等,都是可以进行探索的办法。”

对于成交量低的情况,多数楼盘销售人员表示正常。其中一位销售人员说,房子属于刚需产品,购买力是一定的,2月份又属于传统的淡季,因此销量一般。

看的多买的少

“章丘大学城附近就有5个盘,在山东财经大学东校区附近还有4个盘扎推在一起。”付强说,“相对来说章丘楼盘新房的库存量较大,市民的购买力显得不足。”

春节之后,北上广深等一线城市的楼市再度火爆,各地“日光盘”频现,上海甚至再现“恐慌性购房”。其他如南京、杭州、合肥等部分二、三线城市,楼市也开始明显回温。

采访的产业内人士指出,三、四线城市的楼市要想真正去库存,除了继续降低首付,地方还应适当控制供地节奏,同时针对税费补贴进行创新,并可探讨加强货币补贴的力度。

在付强看来,还应适当控制供地节奏,调节市场供求关系。

导报记者在当地走访多个楼盘也发现,每家楼盘虽然都有陆续来看房子的客户,但大多并无购买意向,仅仅是来咨询一下目前楼市的情况。根据章丘房地产网的数据统计,章丘城区新房成交量一直不是很大。

据周介绍,他从去年就开始在章丘看房子,已去过不少楼盘,发现整个章丘楼市价格变化不大,也就没有急于出手。“去年8月份我看了大学城附近的楼盘,均价在5300元左右。今年春节再去看,还在5400元左右。”

“春节假期短短的几天,项目成交了有四五套,我们对这个结果比较满意。”章丘双山大街一家楼盘的营销总监付强表示。

“像一些片区,都有大量在建的新楼盘,可房子造出来根本没有人买。现在章丘市的人口只有100万左右,而且很多家庭有两套以上的房子。即便有买房能力,也没有更多购买的需求了。”张辉说,“另外,有些楼盘一开发就是十几万甚至几十万平方米的体量,但新区毕竟居住不成熟,加通等配套跟不上,其实不太适合居住,居民就更不愿意购买了。”

城市库存是判断房地产市场整体是否健康的重要数据。据张辉介绍,目前章丘市的新楼盘在50个左右,也比较集中。

上海同策咨询研究部总监张宏伟在接受导报记者采访时表示,三、四线城市的楼市难以止跌回升,关键原因在于人口流动风向,而产业结构变迁则是导致人口流动的关键推手。由此不难发现,当下楼市的两极分化其实是种必然,而且将来或成为一种常态,短期内很难消弭。

在通往章丘植物园的埠村上,道两旁的房子参差不齐,有的装修得门面很干净,有的则显得破败不堪。

以章丘市为例,在对这个位于济南周边的县级市房地产市场的探访中,经济导报记者发现,无论是降息、降低首付比例还是推出多项税费优惠政策,甚至公积金政策的进一步放宽,都暂时没有影响到当地楼市的———不少楼盘的销售速度未出现预期中的较快增长,价格上也未出现大的波动。

“那些破旧的是已经在市里买了房子搬走了的人家的。”当地人黄锦林告诉导报记者,他也有能力在当地购买一套楼房,然而他却宁愿留下来,“舍不得我现在这个院子。”

“最近新闻一直在说房价的事,所以过来看看,发现价格并没有明显变化,所以打算再等等。”4日,在济南市经十东一家楼盘,章丘市民周对导报记者说,“目前我们一家三口住的是68平方米的房子,一直想买套大的改善一下。”

然而,当一线城市房价疯狂上涨之时,一些三、四线城市的房价却不敢轻言调整。

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