土地可研|老机场到新中心，大校场还是那颗定心丸

土地可研|老机场到新中心，大校场还是那颗定心丸信义嘉御山五期,殷姗,中国gmp, 9月23日下午，南京规划自然局发布公告，11幅地块因故终止出让，其中包括栖霞山2幅、桥林2幅、禄口、燕子矶、汤山、谷里、五桥、六合、高淳各1幅，也就是说，9月26日的土拍只剩42席，栖霞山、禄

9月23日下午，南京规划自然局发布公告，11幅地块因故终止出让，其中包括栖霞山2幅、桥林2幅、禄口、燕子矶、汤山、谷里、五桥、六合、高淳各1幅，也就是说，9月26日的土拍只剩42席，栖霞山、禄口直接退出群聊，桥林还有4幅地块待出让。

但并不代表南京土拍市场“凉凉”，据了解，有房企打算报名10幅以上，可见对南京楼市还是有信心的，热门区域如城南依旧稳居流量榜位。

区域南部为南京南站高铁枢纽，凭借综合轨交优势，板块打造现代临站商务商贸业；西部为雨花软件园所在的老城南，为南京发展相对成熟的高新产业聚集区，科技企业密集；其核心规划板块大校场也将以商务商贸、健康休闲和文化创意三大产业为主导，打造现代服务业体系。

除产业外，板块的轨交规划也是一个亮点，目前板块西侧地铁3号线已建成，内部还有两条在建地铁线（5/6号线）和两条规划地铁线（10号线二期/13号线），未来地铁线路密集，交通也将极为便捷。

C位担当大校场占据两席——G73、G74，毛坯限价最高44998元/㎡，与首轮集中出让的地块相差无几，未来这里的房价将稳步5+。其中G73与金基G76仅一街之隔，而G74不远处就是华夏幸福文渊府。

值得一提的是，G73的最高楼面限价比金基G76整整高出1万/㎡，虽然二轮土拍对于品质上有了严格的说明，但在成本的差异下，金基G76品质管控更具优势。

加上金基在南京有口皆碑，同时洋房+小高层的搭配让受众选择面更广，G73地块想要在竞争中突出，有着不小的压力。

G74作为南部新城核心区的地块，优质的地段必定相伴严苛的开发条件，该地限制条件多达12条，其中信息科技公司需持有5G商用牌照，大概率为电信三巨头之一。

此外，由于因为二轮土拍的竞品质新政，即将出让的两幅地块最高楼面价都比首场的5幅要低，政府的让利使得开发商有更多的利润空间去提升住宅的品质，这对于首轮的5个项目有不小的压力，是走速度还是走质量，也值得思考。

01机会

大校场地块可以说是本次集中供地城市核心片区里，最让人有想象力的地块。老旧与潮流的冲突，正是做出“有趣”“新意”项目的先天条件。机会层面上城南持续走高的供应节奏，城市新中心的吸引力都是助力的优厚条件。

02挑战

真正市场端的挑战不大，有限的挑战来自规划设计端，前后都是比较新的规划设计，尤其是外围，如何既融合，又突出，是个有意思的课题。

03意向定位

125㎡三居：145 ㎡三居：165㎡四居：210㎡四居=2：3：3：2

出于地铁和地缘改善的两股重要需求，客户需求更加实际，建议以145㎡三居、165㎡四居作为二大主力，后期置换难度也低，就做个“南京顶流”的“轻奢小豪宅”吧。

04操盘关键点

南部新城不缺大户型，住过大户型的客户，知道户型尺度张弛有度的好处。所以，从操作难点上，不是户型做大，就等于豪，而是“社区究竟升级了什么，值得我买”。因此，社区园林、公区设计、智能体系等方面的综合升级可能更重要。

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