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“商改住”还是“商改租”?

  《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》新鲜出炉,提出广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的非住宅存量用房,可向有关部门申请改造租赁住房。

  专家分析认为,从核心内容来看,这份新政实际上是“商改租”。“这是延续2017年‘商改住’的一个更有执行标准的文件,我们可以理解为‘商改租’。”合富辉煌(中国)商业地产总经理张智斌在接受记者采访时表示,新政主要是为了解决存量商业用房的出路。

  为租赁市场提供真正增量

  “‘商改租’对于租赁市场而言,是能够真正提供增量的。”中原地产首席分析师张大伟认为,一二线城市有大量的商业闲置,将这部分房源改造成出租房源,有利于缓解租赁房源短缺,同时也减少资源浪费。

  与长租公寓对比,“商改租”实际上主要针对的是开发商手里的商业闲置,这部分改造后可用于租赁的房源,是原本没有进入租赁市场的;而长租公寓,则是对租房市场已有的房源进行改造,重新出租以及运营管理,对于租赁市场的增量,长租公寓作用有限。

  新政中提到,“商改住”要整体确权,性质不变。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓认为,市面上由商业用地或者办公用地建起的公寓,在销售出去时,其产权已分割,所以不可能再恢复到“整体确权”的状态,也就不可能按照这个条件去享受民用的水电气标准。

  张大伟认为,整体来看,该新政将是一个利好,在租赁市场,这种增量房源供应与存量“二房东”改造对比,增量更有利于平稳市场供需结构。

  而对于租房者而言,他们更关心的是新政会不会推高租金水平。“租金涨跌,取决于此轮‘商改租’带来的增量到底有多大。”张大伟认为,新政效应显现还需要一定时间,如果“商改租”带来的增量不明显,对租金影响“非常有限”。

  卖还是租?开发商面临选择题

  专家认为,从新政内容看,“商改租”主要是针对开发商,为他们盘活手中闲置的商办物业开了一个“绿灯”。

  那么,对于手中的商办物业,开发商是选择继续卖还是改造后出租?“事实上,对于大部分开发商而言,如果物业可以销售出去,还是会把它卖掉,而不是租出去。”肖文晓对开发商选择“商改租”持谨慎态度。

  “值得关注的是,‘商改住’之后将不可入市,变成了出租房,这对于大部分产权机构来说,是选择短期优惠或降价销售,还是选择长期出租收益,将是一个难题。对于资金相对宽松的开发商可能会选择改造成出租房,但大部分开发商可能不会这么选择。”张大伟的观点也倾向于“能卖就不租”。

  此外,“商改租”还面临一些“先天不足”。“‘商改租’后,对于本身设计为公寓的产品,户型实用性和舒适性本身就很好。但是如写字楼等,户型要改成租赁用房,其中会有很多问题。”张智斌说。

  南方日报记者 许蕾

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