杭州南京 缘何两重天

杭州南京 缘何两重天本站　　同样是作为东部经济发达身份的省会城市，同样是实施“限购”的城市，杭州楼市成交低迷价格下跌，南京楼市却量价齐涨持续热销，两地为何两重天？　　真正决定市场走势的，是供需关系

　　同样是作为东部经济发达身份的省会城市，同样是实施“限购”的城市，杭州楼市成交低迷价格下跌，南京楼市却量价齐涨持续热销，两地为何两重天？

　　真正决定市场走势的，是供需关系。尽管中国的楼市一直以来是个“政策市”，但是供需关系仍然是市场变化的内因。杭州楼市库存量远超南京，这是一个无可争议的事实，也注定了两地楼市的巨大差别。

　　截至目前，均以市区(不包含下辖市县)作为统计口径，南京楼市商品住宅库存量为3.6万套，杭州楼市商品住宅库存量为7.6万套，后者是前者的两倍以上。

　　当然库存量绝对数值的多与少，并不是评判一个市场库存量高还是低的唯一标准，还要看这个市场的成交速度。杭州楼市库存量是南京楼市的两倍多，但如果杭州楼市的销售速度也是南京楼市的两倍多，那么两地市场的供需关系基本上还处于同一水平线上。但事实上，南京楼市的销售速度明显快于杭州楼市。

　　2013年，南京楼市商品住宅成交量达到9万套，同期杭州楼市商品住宅成交量为7万套。这意味着什么？南京库存量不到杭州的一半，而卖房速度却超过杭州，其结果可想而知。即便按照去年的销售速度，南京楼市只需5个月即可清空现有库存，杭州楼市则需要花上13个月时间。

　　把这两组数字放在一起，就会发现杭州与南京的楼市现状，差距可不是一点点。如果说南京楼市还处于供不应求阶段的话，那么杭州楼市显然已经步入“高库存”行列。库存量多少，往往会对购房者产生重要的心理暗示作用。

　　2011年“限购令”实施之前，温州、台州等地的投资客，一直以来是杭州楼市的重要购买力。但是同样作为省会城市的南京，这种“省会效应”却要小得多。不过，“限购令”实施之后，杭州楼市的外地投资客剧减，需求出现了明显萎缩，而南京楼市受到的影响却要小得多。

　　2011年之前，杭州楼市中的外地投资客，究竟占了多少比重，这是一个很难准确估算的数字。但是在一些滨江、下沙等地的楼盘中，外地投资客比重占到40-50%，并不鲜见。杭州楼市因为“限购”，市场需求受到抑制，其影响力远远超过南京。

　　此外，因为最近几年温州等地经济不景气，投资杭州楼市也已经有心无力。但是江苏经济在这一轮冲击中要小于浙江，其购买力并未大降，对楼市的负面影响远没有杭州那样大。

　　如今，要是杭州楼盘售楼处现场出现一个温州人，那是一件令人惊讶的事。但是南京楼盘售楼处现场，无锡人、苏州人随处可见。当然这些外地人的购房目的完全不同于前几年的温州人，主要还是为了留在南京工作的子女购买。

　　除了本地购房需求，杭州和南京对外地人的集聚效应，最近几年也出现了分化。而这，也将对楼市需求造成不小的影响。

　　南京是中国高校最集中的城市之一，每年各类大学的毕业生人数高达26万人。相比之下，杭州虽然拥有浙江大学这样位居全国前列的高校，但是教育总体发展水平相比南京，仍然有不小的差距。大量的高校毕业生，成为南京楼市的重要生力军，在这一方面杭州明显处于下风。

　　此外，南京的一些大型企业，比如南京华为，最近几年为南京提供了大量的就业岗位，从全国范围内吸引人才定居南京，也成为南京楼市的重要支撑力量。而服务业发达的杭州，大型企业数量不多，对楼市的贡献度并不大。

　　当然，目前杭州房价仍明显高于南京，外地人在杭州的定居成本要高于南京，这也影响到了两地对外地人的吸引力。两地针对外地人购房落户政策也略有差别，比如杭州要求房屋总价80-100万元以上方能落户，南京只要购房面积60平方米以上即可。

　　目前南京已开通3条地铁线号线号线号线号线号线辐射的区域并不广，受益有限。南京地铁交通体系虽然也不发达，但相比杭州毕竟早了几年。

　　除了地铁，南京的高架建设也胜过杭州。南京已建成多条城市高架，并且与绕城高速连通，其交通便捷性远远超过杭州。就比如南京西南方向的板桥街道，距市中心20多公里，这样的位置相当于杭州的转塘，但是走绕城和高架，上班时间前往市中心只需要30分钟，这在杭州是不可想象的。更为关键的是，南京绕城高速免费通行，郊区楼盘也因此大大受益。

　　对于普通民众而言，南京的交通状况要比杭州好得多。也正因为如此，当杭州交通因为过于拥堵不得不出台“限牌”政策的时候，南京却还没有提上议事日程。南京的交通并不拥堵，至少还在民众的可接受范围之内，这也使得一些远郊楼盘有了购买力支撑。也正因为如此，南京远郊楼盘与市中心楼盘的价格差价，没有杭州那样大。

　　南京房价上涨，杭州房价下跌，还有一个很重要的原因，南京房价基数低。从经济学上说，市场低位时更容易形成上涨趋势，市场高位时下行的压力就会增大。

　　如果将南京房价和杭州房价做一番对比，就会发现南京的房价很实惠。南京奥体板块是新的南京市政府所在地，相当于杭州的钱江新城，房价经过多年上涨，新开楼盘价格也才28000-29000元/平方米，超过30000元/平方米的楼盘，在奥体板块算是顶尖级的楼盘了。而在老城区，单价超过40000元/平方米的豪宅项目，更是寥寥无几。这样的价格，放在杭州楼市来看，实在是亲民。

　　而在收入方面，统计局公布的数字，却是颠覆了大多数人的认知。2013年杭州城镇居民人均可支配收入为39310元，南京城镇居民可支配收入为39881元，足足高出了571元。从收入和房价的关系来看，房价高的城市反而收入低，这是一件颇为令人费解的事情。

　　统计数据显示，2012、2013年杭州共出让土地1283万平方米，而同期南京共出让土地816平方米，两者差距甚大。如果不是南京出让的土地数量太少，那么就是杭州出让的土地太多。如果南京土地供应量翻倍，楼市持续热销并且房价步步走高的现象，恐怕未必就会出现。

　　作为楼市的潜在供应量，上一年度出让的土地量，成为业内人士对市场作出预判的重要因素。事实上鉴于杭州楼市当前库存量已经较大，巨量的土地供应显然会加剧市场压力。所幸的是，今年杭州土地供应量将会得到控制，经过一段时间的消化，土地供应和市场去化之间将会逐步趋于平衡，从而有利于楼市步入健康的轨道。