楼市调控：松！松！松！

楼市调控：松！松！松！本站　　也就是说，除了中心区及松山湖外，其他 28 个镇街全面放开限购！非限购区域内无需进行购房资格核验

　　也就是说，除了中心区及松山湖外，其他 28 个镇街全面放开限购！非限购区域内无需进行购房资格核验。

　　实际上，以东莞为代表的大部分城市，稳楼市的心已经非常紧迫了。今年上半年超 175 城出台 600 条政策，放松限购的城市达到了 36 个，这在中国房地产史上都极为罕见。

　　5 月 14 日，将个人住房转让增值税征免年限由 5 年调整为 2 年。商品住房取得不动产权证满 2 年的可以进行交易转让，二孩三孩家庭可多购 1 套。

　　src=从政策出台的时间点及力度可以看出，东莞提振楼市信心的急迫性。但从实际成交数据来看，东莞市场真正企稳，还有很长一段路要走。

　　CRIC 数据显示，6 月东莞新建商品住宅成交面积为 23 万平方米，同比下降 59%。上半年，新建商品住宅累计成交面积为 114 万平方米，同比下降 58%，即便是与疫情最严重的 2020 年上半年相比，降幅也达到了 55%。

　　CRIC 数据显示，自 2021 年 3 月以来，东莞新建商品住宅成交规模已连续 16 个月下滑，至 2022 年 1 月下跌幅度达到 79%，为近四年最高，此后几个月平均每月下滑 52% 左右。

　　CRIC 数据显示，2022 年 1-5 月，东莞二手住宅共成交 5155 套，同比 2021 年同期下降 17%。单月来看，仅 5 月成交 1665 套，同比增长 73%，其他 4 个月均为负增长。

　　根据易居克而瑞深圳区域发布的东莞上半年房企销售榜来看，2022 年 1-6 月，TOP20 房企累计流量销售金额达 427.35 亿元，同比下降 49.7%；销售面积达 138.98 万平方米，同比下降 52.5%。

　　从房企投资的角度来看，2020 年，粤港澳大湾区 9 个城市中，东莞房地产开发投资额排在倒数第四位，仅为 972 亿元，不及珠海和惠州。

　　src=src=东莞向来是 打工人的天堂 ，同时也是城富民强的强三线 年，东莞 GDP 过万亿，成为广东继广州、深圳、佛山之后第 4 座 GDP 超万亿的城市，也是全国第 15 个 GDP 过万亿元、人口超千万的 双万城市 。

　　东莞 2021 年城镇居民人均可支配收入达到 63740 元，在粤港澳大湾区 9 城中位列第四位。

　　src=与经济相比，东莞人口也不算差。2021 年，东莞常住人口达到了 1054 万人，户籍人口仅为 279 万人，这意味着，东莞楼市需求以外地购房者为主。

　　src=东莞基本面可以说并不差，但其楼市最大的问题在于，前期超涨导致消费者购买力透支。即便是政策支持，也难以支撑购房消费。据 CRIC 测算，2020 年东莞房价收入比已经超过 16 年，与广州相当，2020 年广州房价收入比为 15 年。

　　从地缘来看，东莞是典型的核心城市外围辐射型城市，过去东莞承接了深圳一部分外溢购房群体，因此楼市热度也受深圳辐射，并且呈现出 同涨同跌 的趋势。

　　src=src=东莞的情况很典型。过去上半年，有 175 个省市和东莞一样，出台近 600 条新政，以提振楼市信心，尤其是 4.29 局会议之后，调控政策出台频率明显加快，且政策力度逐渐表现出托举楼市的特征。

　　其中，36 城放松限购，54 城放松限贷，20 城放松限售，142 省市放松公积金，50 城实行购房补贴。

　　但是即便政策不断松绑，但效果并不明显。比如，2 月和 4 月住户中长期均罕见出现负增长，其中 4 月住房更是减少 605 亿。住房按揭需求依然在弱化。

　　src=src=src=src=src=东莞此次 28 个镇街全面取消限购，也让我们看到楼市一个非常现实的问题。

　　类似东莞这样购买力透支的城市，市场真正回稳仍需救市政策组合拳助力。东莞实施区域差异化限购新举措也为其他压力城市提供了参考样本。随着 因城施策 细化和拆解，部分压力城市或将全面取消限购、限售及限价，房企端则有望落地必要的纾困政策措施。