苏州楼市现状：买房千万不能有从众心理过来人经验教训

苏州楼市现状：买房千万不能有从众心理过来人经验教训本站　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流

　　我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：苏叔，你好，刚需购房者，目前购房预算为200万，想要在苏州购置一套性价比比较高的楼盘，想问一下老师有没有什么可以推荐的楼盘和板块？

　　苏叔：你好，根据苏州楼市的整体数据来看，目前，苏州的楼市已经基本上进入改善时代，整体刚需楼盘数量较少。而刚需的楼盘主要集中在吴江、吴中和相城的板块。吴中地区户型小，总价低，离主城区较近，吴中区的太湖度假区、胥口板块、临湖板块都有合适的项目。太湖区交通便利，同时离太湖较近，居住的生态环境优越，居民居住的舒适度高。胥口板块交通便利基础配套设施较为优越。临湖板块自然生态资源较为优越。而吴江区有一些户型小总价低的楼盘，比较适合积蓄较少的刚需购房者。高新区的新安板块未来的升值潜力较大，可以考虑。而相城区的整体生态环境比较好，也有部分刚需楼盘。

　　提问：苏叔，你好！打算在苏州买一套房子投资，目前的楼市状态怎么样呢？适不适合入场？未来有投资获利的前景吗？买房投资主要要考虑哪些问题？有没有比较推荐投资的板块呢？

　　苏叔：你好，在2021-2022年，苏州进入了规划发展的新阶段，一些重点区域引起了投资客的注意，主要有两类：核心区，如狮山和奥体的倒挂神盘，以及网红新城，如科技城和高铁新城等。具备良好的规划和优秀的学校，是重点区域的共同特点，也是让买房者觉得安稳的重要条件。就当前的苏州楼市来看，购房者需要明白值得买和值得投资是两件不同的事情，投资是追求利润，买房则是为了满足购房需求。要购房投资的话，就需要谨慎地考虑产业和执行力这两个重要的因素，推荐的有太湖科学城板块和苏州下属的环沪县市。苏州的楼市依然是长期看好的，但从政策和供给端来看，大部分板块短期投资的效果并不好，需要我们谨慎地做出选择。

　　苏叔：你好，园区、新区核心板块均价3.9w/平左右，其他板块在2-3w之间，再偏一点的约1.4-1.6w。刚需通常选择运东、胥口、太湖度假区，交通不错，价格相对便宜。以一套100平总价200w的房子为例，首付三成需要准备60w，每个月的利率按4.9%来算，月供需要8115.24元。配置一辆车至少15w，车贷和交通费暂且算4000元/月，那么再加上房贷，一个月的固定开支就已经达到了1.2w；还有饮食、身体健康、其他生活用品等开销，月入1.8w可能也会月光。根据2019年国内企业薪酬调查表，排名前三的分别是企事业单位负责人(24.9w)；金融(22.8w)；信息传输、软件和信息技术(17.28w)。20w年薪在苏州当然可以买房，但如果纯靠自己独立买房，压力也不小。

　　提问：苏叔，你好，苏州地区存在买房鄙视链吗？我是一位改善购房者，比较注重房子，未来的发展前景以及升值空间，有哪些板块是适合改善购房者购入的呢？

　　苏叔：你好，其实，苏州地区也存在着买房鄙视链。园区是苏州地区的核心地段，地理位置优越，配套设施齐全，代表着苏州地区的房价天花板。而新区板块则是苏州地区的科创担当。在高新区，狮山有学区房和狮山天街，整体楼盘的保值性也比较强。同时，该有科技城存在，生态环境较好。姑苏区有着丰厚的文化底蕴，是苏州地区主要的文化传承区。这里不仅有老牌名校，而且还有景区，生活便捷度也比较高。相城区交通便利，发展潜力比较大。吴中区的旅游资源丰富，而吴江区则是富豪的聚集地，产业发达，经济实力雄厚。不仅如此，苏州的富豪圈也存在着买房鄙视链。当然，苏州的有些楼盘，也不是有钱就能买到，整体的购买难度也比较大。

　　提问：苏叔，你好，我是苏州本地人，已婚，在姑苏区有套房子自住，不过是以前买的，那时候钱也不多，买的位置比较偏，而且面积比较小，现在有了二胎，居住起来很不方便，想要置换一套品质好点儿的、年纪大点儿的房子，请问在这里买房应该怎么选择呢？有哪些板块可以选择呢？

　　苏叔：你好，因为古城保护政策，使得姑苏区不存在大规模改造条件，几乎没有纯改善的区域，甚至不少园林别墅被拆迁小区环绕，而且区域内楼盘房龄普遍较高，居住体验感较差，年轻客户较少。姑苏区的中等改善较少，大多置业群体一共有三类，别墅、小户型的学区房和低总价的楼盘，其中购买低总价楼盘的人数较多，姑苏老城区占据苏州最核心地段，也是苏州刚需最多的区域。姑苏区地段好，是苏州的核心，整个板块可以分为核心区和刚需区，核心区包括护城河内、平江新城和沧浪新城，房价总价为300-600万，园林别墅达到1000万＋，刚需区包括金阊新城、留园、西环、友新、南门和东环等，房价总价为150-250万。