南京新房房价体系出炉！燕子矶、江北核心区、南部新城热度超高，新房扎推来袭

南京新房房价体系出炉！燕子矶、江北核心区、南部新城热度超高，新房扎推来袭威博设计 南京上半年新房市场呈现出一个爆发期，南京的房价体系也出现了一定的变化，房价整体呈现上升趋势，可以发现南京刚需房源的选择已经越来越少了。 虽然南京出台了“限房价竞地价”的政策，在

南京上半年新房市场呈现出一个爆发期，南京的房价体系也出现了一定的变化，房价整体呈现上升趋势，可以发现南京刚需房源的选择已经越来越少了。

虽然南京出台了“限房价竞地价”的政策，在一定程度上减缓了房价上涨的速度，但是只是减缓了速度，整体上来看新房的房价还是在稳步上升，越来越多的板块脱颖而出。

下面，我根据新房市场大概统计了一下南京现有的房价体系。

均价在2万/㎡以下的有禄口、龙潭、溧水、六合、高淳。

均价在2-3万/㎡的有江宁滨江、正方新城、尧化门、五桥、桥北、桥林、栖霞山、青龙山地铁小镇、板桥、青龙山国际生态新城。

均价3-4万/㎡的有上秦淮、九龙湖、燕子矶、江北核心区、仙林湖、麒麟、城南两桥板块、江宁大学城。

均价4-5万/㎡的有鼓楼滨江、鱼嘴、江心洲、赛虹桥、迈皋桥、新玄武、南部新城、河西南、仙林。

均价5万/㎡以上的有河西、城中。

（南京房价金字塔 2020.7.13）

从房价金字塔中可以发现，2万/㎡以下的房源稀缺，南京购房成本越来越高，刚需板块基本集中在禄口、龙潭、六合、高淳这些板块。

在这些有限的板块中，基本都处在南京的外围，大多比较偏远。主要的刚需楼盘还是集中在禄口板块，禄口的在售楼盘比较多，但是整体的销售情况并不是非常理想。

不过江宁正方新城板块刚需也可以关注一下，该板块的地理位置还是比较优越的，在刚需板块中极具优势，板块内一些楼盘的价格基本在2万/㎡出头，还是非常值得刚需入手的。

另外值得注意的是这几个板块，燕子矶、江北核心区和南部新城，这三个板块是今年以来备受关注的区域，其中燕子矶和江北核心区的均价都在3-4万/㎡左右，这两个板块算是这个价格区间内今年关注度最高的了，房价一路跳涨。

南部新城板块区域内的华著兰庭和云澜尚府最初的放风价在5万/㎡以上，但是由于限价政策的实施，目前放风价预计在4.7万/㎡左右，具体还在争取中，也有可能会达到5万/㎡， 具体情况以销许为准。

刚需不容错过的优质板块——正方新城

江宁板块一直都是年轻客户所青睐的板块，而其中拥有着完善规划利好的正方新城更受刚需客户的关注，正方新城板块位于江宁南部位置，距离南站、九龙湖上秦淮板块都很近。

目前板块已集聚腾讯、甲骨文等众多国内外知名企业;宁丹路以东高端居住区初具规模，拉小分校正在建设，东山外国语分校即将建设。就在本月，正方新城内4幅商业、商办用地亮相江宁开发区产城融合发展推介会，未来入市将填补板块的商业空白。

板块内目前已形成三横三纵立体交通路网，项目往西约1000米，就是机场高速入口，往北可前往市区及江宁中心，往南可前往机场。

绿地理想名苑是板块内非常值得关注的楼盘，距离九龙湖上秦淮板块仅5分钟车程，最快8月加推17#收官房源，共计88套毛坯房源，建筑面积95㎡、105㎡，小道消息称，下批房源将会涨价5%，涨价1150元/㎡，均价在24000元/㎡左右。

值得注意的是，目前项目仅剩下8套年中钜惠房源，折后22000元/㎡不到！相比于即将加推的房源均价，差了2000元/㎡左右，机会不容错过，同时项目还是现房销售，品质都可以看见。

据了解，绿地理想名苑在售少量毛坯房源，户型95、105、110、118㎡，销许均价23000元/㎡。

样板间实景图:

绿地理想名苑位于江宁城南新芯科技板块，这里为正方新城与上秦淮板块交汇处，享受双板块利好辐射，想要买房的刚需客户可以多关注，项目整体的性价比还是非常高的。

燕子矶板块价格不断跳涨

今年以来，燕子矶板块的发展速度呈直线上升，新房市场的价格不断上涨，开盘情况十分火爆。

此前的万象天地九悦3.6万/㎡，仁恒公园世纪3.89万/㎡，部分房价甚至已经破4万/㎡，燕子矶板块房价在今年得到了阶梯式的跳涨。

价格上涨也挡不住购房者的热情，已经开盘的万象天地九悦、仁恒公园世纪、燕熙台全部开盘当天售罄，可见购房者对于该板块发展前景充满了信心。

燕子矶板块价格跳涨的很大原因在于燕子矶新城的规划利好，该区域内交通方面规划了3条地铁，分别是在建的地铁1号线北延线、6号线、7号线，同时区域内还有绕城高速和栖霞大道等道路，可以通往南京各个区域，出行便捷。

燕子矶滨江商务区G01地块将建设成高度250至300米的办公大楼，成为燕子矶的地标性建筑。对于燕子矶住宅、酒店、办公、文化等业态投资总额预计会超过300亿元。

燕子矶新城滨江商务区概念规划图

此外，教育方面规划了43所学校，其中，幼儿园23所，小学11所，初中6所，高中2所，九年一贯制学校1所。

这些种种利好加持，让燕子矶从一个默默无闻的板块到现在大放异彩，板块发展前景十分可观。

万象天地九悦将于本月底加推1、4号楼，总共154套房源，建筑面积约124㎡，项目前期均价3.6万/㎡，预计今年12月底拿房。

仁恒公园世纪预计7-8月加推7、8、9号楼房源，共计220套，户型建筑面积约130-190㎡。前期销许均价为37234-40880元/㎡，精装修交付，现房销售（预计2021年3月小区整体交付），首付5成。

燕熙台即将在7月份再次加推B地块01、02栋236套房源，户型建筑面积约104、128㎡。

项目此前被限价，均价只有3.19万/㎡，比区域的天花板价格低出7000元/㎡，楼盘的性价比还是非常高的。

纯新盘佳兆业燕然居目前仍然在建设阶段，项目拟建7栋16-18层的高层住宅，预计最快年底上市。

纯新盘金科博翠花园预计在8月份首开，推出203套精装现房，户型建筑面积约95-115㎡。

除此之外，燕子矶宝能G01地块此前案名疑似定为宝能·燕子矶滨江壹号，目前住宅已经开工，预计会在今年的第四季度上市，建筑面积89㎡起。6月25日，宝能燕子矶G01地块在城北万谷慧商业体正式公开展厅，售楼处预计7月正式公开。

江北核心区新房火爆、二手房成交创新高

江北核心区可谓是近期的热门话题，新房难抢、二手房市场成交价创新高，不管是新房市场还是二手房市场情况都十分火爆。

前期，江北核心区抢房难、万人摇号的场景频频出现，6月底江畔都会上城、扬子江金茂悦、润辰府、融侨誉江四盘齐开，开盘当天全部售罄，万人陪跑都快成为江北核心区买房的一个标配了。

近期，江北核心区的二手房市场也备受关注，正荣润江城在6月20日成交的一套房源，单价达到了46852元/㎡，不仅成为了该小区二手房的最高成交价，同时还刷新了江北核心区二手房的成交单价。

在6月份开盘的楼盘中，润辰府全部收官，扬子江金茂悦还剩C6地块的两栋楼，预计8-9月加推，项目前期需首付7成，后期加推应该也不会低于这个水准。

江畔都会上城还剩下最后10、11、12号楼，预计最快8月份加推。

纯新盘花语熙岸府售楼处和户型目前已公开，项目共打造20栋住宅，主要为18层的小高层房源，户型建筑面积为97、117、138、140㎡，精装交付，最快月底开盘。

纯新盘栖樾府已经公开了售楼处及样板间，户型建面分别约96、104、116、134㎡，精装交付，放风价3.5万/㎡，预计7月首开。

融侨誉江将在7月紧急补货两栋楼，预计约250套房源。

7月11日，纯新盘启迪水木滨江正式公开售楼处及户型图，户型建筑面积约98、120、127、140、160㎡，项目样板间暂未公开，最快9月开盘，放风价3.1万/㎡，加推楼栋待定。

此外启迪冰雪科技城将打造集室内滑雪馆、会议度假酒店、运动康复体检中心于一体的大型综合性高档运动、商务、休闲场所。未来将自持亚洲最大环形滑雪场加商业综合体——乔波冰雪世界。

南部新城利好加持、新房即将上市

前两天，南部新城文化地标规划正式出炉，南京将新增一座文化地标——中国第二历史档案馆新馆，位于南部新城中部。

项目选址于大校场东南飞机场跑道旁，建成后将分为公共开放展示区、工作区和档案库房区等，是一座极具历史特色的中央级国家档案馆，据了解，项目选址的前身是“国民党中央党史史料陈列馆”。

（中国第二历史档案馆新馆效果图）

此前大校场机场搬迁，大校场机场跑道将会被完整的保留下来，改为大型公共活动场所，将以机场跑道为中轴，两侧建设水运文化公园、神机营广场，还计划布置文化中心、博物馆和体育馆等设施，打造成“城市文化客厅”。

板块内规划了17所幼儿园、7所小学、6所中学，1所高中。其中南京外国语学校本部也将搬迁至南部新城，预计会在2022年正式投入使用。交通方面还有地铁5、6号线、规划中的地铁10号线二期、13、16号线。

南外南部新城校区效果图

由此可见，板块内的区域利好还是非常多的，板块的发展不管是从规划上还是项目开发上起步标准都是非常高的，让人充满了期待。

板块内目前已经有多家品牌开发商进驻，比如金茂、金基、华侨城、万科、金地置业等，大品牌开发商的进驻让区域内项目的质量能够得到一定的保障。

同时大品牌开发商争相进驻也从另一个方面反映出该板块的发展潜力，毕竟开发商肯定是更看重项目所在地的发展前景的，他们在这一方面更具有前瞻性。

目前有三个新盘即将上市，分别是华著兰庭、云澜尚府和万科星耀都荟。

华著兰庭由华侨城、金地、颐居联合打造，目前已经公开项目售楼处及样板间，项目规划打造8栋17-18层小高层住宅、6栋6-8层洋房及商业，主力户型面积约100-171㎡，放风价在5万/㎡以内。

项目预计会在本月开盘，首开6、7、8三栋小高层，共244套房源，户型建面约100-127㎡。

（华著兰庭）

云澜尚府由金茂、新希望、金基、颐居4家联合开发，规划打造11栋高层住宅，主力户型140-230㎡。其中5栋17-19层的高层住宅、6栋31-32层的超高层住宅。

目前公开了售楼处，样板间预计会在18号公开，月底首开，推出1、5、8号楼，384套精装房，户型143-188㎡，放风价在5万/㎡以内。

项目定位高端改善，配备了私人会所，包含恒温泳池、健身房、阳光书吧、VIP包房等，采用金基物业。规划打造金茂旗下最高端府字产品系列，这将是南京第二座“金茂府”。

（云澜尚府）

万科星耀都荟今天正式公开售楼处，预计下个月首开，首开户型建筑面积约95、108、118㎡，均价预计不到4.5万/㎡。

项目位于南站核心地段，距离南京南站大约只有300米，分为A、B两个地块，项目A地块将打造户型建筑面积约95、108、118㎡房源，B地块将打造户型建筑面积约140、160㎡房源。

目前已经公开户型建筑面积约118㎡、140㎡、160㎡的样板间。

样板间实景图：

建筑面积约140㎡

建筑面积约160㎡

此外，南部新城的金基G76地块预计在明年3月份上市，金基G107地块案名定为金基·风鸣涧，预计今年四季度上市，最快10月公开售楼处和样板间，放风价参考周边。

南部新城未来的发展空间还是非常可观的，尤其是在一开始就经历了如此高的起点，想必后期的房价也会不断上涨，升值空间很大。

总体来看，房价均价较高的板块基本上都是有重大规划且板块利好非常丰富的地区，未来的发展前景都比较客观，这些板块也更受欢迎。不过刚需也越来越难，整体的购房成本在不断上升。