清一色“5万+”，河西到底有啥好？私库在线视频,虎牙电视,态度娃娃, 今天我们来探讨一个问题：河西未来潜力究竟有多大？ 曾经，我们无数次说过建邺将是大南京房价最高的板块，没有之一。很多人不理解，为什么建邺未来的房价是最高的？ 其实，这种不理解，是建

今天我们来探讨一个问题：河西未来潜力究竟有多大？

曾经，我们无数次说过建邺将是大南京房价最高的板块，没有之一。很多人不理解，为什么建邺未来的房价是最高的？

其实，这种不理解，是建立在对于南京楼市资源争夺的不理解，也是对于“核心集聚区”建邺在长三角城市群中地位的不理解，更是对互联网+金融行业为抓手的开发案例的不解。

当然，不理解也没有关系，跟着市场一步步走，我们就会发现，真正的高级货一定是跟着资源走，房价也紧跟资源，一步步攀升到高位...

PART 01

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江心印：143㎡-230㎡

加包放风5万/㎡！年内首开！

2021，可谓是招商大年，四子矩阵盘踞金陵，其中3盘已曝出上市动作。

不过作为央企代表，招商虽然深耕南京多年，但所到之处打造的产品其口碑却十分一般，在品牌知名度及美誉度上，与同属“国家队”的万科、中海这样的一梯队房企相比只能用“望其项背”来比喻。

而据说江心印被寄予厚望，设计标准比肩河西头部豪宅，然最终呈现的产品在品质方面能否出彩，这才是大家最为关心的。

自5月份至今，招商在南京（主城）共纳储四幅（含操盘项目）分别是新玄武G24/江心洲G26/大校场G30/江北城南中心G11（新城拿地，四家房企联合开发，由招商操盘）。

据悉，今年招商主推大校场G30（案名：云萃府）和江心洲G26（案名：江心印）。其中很多人关注的新玄武巨无霸G24地块，下半年暂时无上市计划，预计要等到明年二季度启动。

先来说今天来参观的江心洲G26，这个项目是在今年5.20土拍时经过10轮激烈竞价，最终以触顶摇号的方式由招商&瑞城以总价37.9亿元竞得，成交楼面价30247元/㎡，毛坯限价40783元/㎡，是江心洲“首批双限”地块。

项目规划11栋30-32层高层，户型面积143㎡、180㎡、230㎡，均为四房产品，毛坯限价40783元/㎡。含全装修+精装升级包，放风5万/㎡以内，年底前首开，首付比例待定。

目前临时售楼处在河西招银大厦19层，样板间正在制作中，预计最快11月可以开放参观。项目上的售楼处作为社区会所使用，预计明年3月份完工。销售表示，后期项目接待基本都放在河西。

沙盘情况，地块位于生态科技岛南部，西隔绿地至梅子洲路，北隔绿地水系至文萃街，东隔绿地水系至创意路，南至闻泰路。用地面积为44750.21㎡，容积率1.0＜far≤2.8，建筑高度为60＜H≤100m，绿地率为≥35%。

东北侧是江心洲中心小学，东侧金陵中学及高中部（在建），并且还是属于直属高中，总建筑面积约9.4万平方米，其中地上面积约7.4万平方米，地下建筑面积约2万平方米，拟建48个班，预计2022年建成。

江心洲金陵中学高中部（规划效果图）

据了解，纯新盘江心印打造2梯2户，11栋楼755户，中间五栋楼全部为180㎡，西侧和东侧边户少量230㎡，140㎡分布在小区外围，除1号楼是两个单元设计，其余10栋楼全部为一个单元，居住舒适度上体验感较好。

景观方面，社区内拥有近15万方的中央景观轴，带水景，还配备2300㎡上下三层会所（即项目正式售楼处，一楼物业用房、二楼泳池、宴客厅，三楼下沉庭院）。

（会所效果图）

精装升级方面，配备了大金中央空调、松下锅炉、弗兰卡水槽、高仪花洒均为一线品牌，升级包标准大约在4000元/㎡以上。（最终交付清单以开发商公布为准）

从区位上看，江心印距离隧道口和上桥口非常近，未来出行河西或者江北新区，非常便利。项目南面是青奥森林公园，及仁恒打造的文化旅游度假区，规划有海洋馆等业态，东南侧为河西地标建筑，南京眼步行桥。

2021年，江心洲全年将出让3幅地块（第三批次集中卖地江心洲暂未有地块出让），除了G26外，还有岛北一幅低密度宅地（容积率1.8）和岛南一幅宅地，这两幅地均在9月26日被触顶摇号拿下。

其中岛北G72低密度宅地，被江苏水利以总价8亿元拿下，毛坯限价42800元/㎡。岛南G71地块与江心印挨着，被奥体建设以总价23.5亿竞得，毛坯限价42850元/㎡。

目前，江心洲在售盘仅璞境、仁恒江湾世纪，其中，璞境预计近期加推最后2号楼，户型面积约143、166㎡，前期均价4.9万元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包。仁恒江湾世纪在售400平左右的叠墅。

PART 02

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放风5.3万/㎡，预计一次性清盘

河西南龙湾上府最快本周公开售楼处

河西南“鸡腿盘”深业龙湾上府预计最快本周日公开售楼处，12月开盘，进度快的话可能11月便能上市，计划“一把梭哈”。

项目共打造5栋18层小高层，仅288套，是河西南少有的小高层楼盘，住宅体量只有288套，与已收官的建发珺和府、颐和铂湾相邻。户型115㎡（2种）、140㎡、160-251㎡，含包放风5.3万/㎡。

深业龙湾上府体量不大，打造改善类产品，项目近地铁S3高庙路站，交通便利。目前周边海峡城、招商雍和府、朗诗熙华府等二手房挂牌价约在5.5元-6.5万/㎡，一二手房价存在倒挂。

上周笔者去项目踩盘发现，龙湾上府售楼处还在做最后的软装，期间销售透露预计24号可进场。

根据入市计划，下半年河西南除了前面提到的深业龙湾上府之外，还有河西金茂府二期、下关城开&南京宏顺G25地块两个新项目将入市。

河西金茂府二期计划近期公开售楼处，有望本月开盘，与长江华府一样都是河西高价盘，开盘时间无确切时间，不排除会突击开盘。

二期是在一期基础上做了升级6栋29F-31F科技住宅，共492套房源，户型面积约155㎡、190㎡、230㎡，目前放风价约6万/㎡（含包）。

近期，下关城开&南京宏河西南G25也传来上市动作，项目打造2栋30F高层住宅，户型面积约140㎡-200㎡，毛坯限价44440元/㎡，加上升级装修包，价格预计在5万/㎡左右，有望年底前入市。

截至目前，河西新城“十四五”时期发展体系指标中的29幅地块，已有15幅已经公开亮相。其中4幅已成交，分别是招商&南通瑞城G26(江心印)、奥体建设G71、江苏水利G72地块、下关城开G25地块。

剩余11幅地块，除一幅河西北商办混合用地外，其余10幅地块均在河西南板块。

PART 03

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河西南综合体：香港嘉华G72已动工

未来将建250米地标，住宅计划明年上市

上周，我去河西南部香港嘉华G72地块的宅地组团疑似启动了，有挖掘机进场。目前疑似在平整场地，围墙也开始重新做了。

把图片放大一些，可以看到更多动工细节。地块的西侧已经铺上绿网，地面平整工作告一段落，集装箱板房已经入场，售楼处也正在建设中：

香港嘉华G72地块，前身是吴侯街3号综合体，紧靠河西生态公园，地铁S3号线吴侯街站，周边住宅有五矿崇文金城、朗诗熙华府、正荣滨江紫阙，二手房挂牌价在6万以上。

更令人期待的，G72地块住宅只是一小部分，共约4.6万方，其余分区约10万方，未来将建设办公、商业、文化艺术馆、酒店等配套。还将承载“甲骨文（南京）人工智能数字科技人才创新中心”，总投资90亿元。

根据规划，G72项目一共分为A、B、C、D、E、F、G1-G12共18个分区进行开发。其中，G1-G12分区为地下空间，为地下停车场及相关配套。

各分区主要规划如下：

① B分区将建设一栋250米高、49层的地标写字楼

② A分区建设一栋150米高、32层的写字楼

③ C分区则规划了两栋110米高、29层的酒店式公寓

④ D分区将建一栋110米高、21层的写字楼，同时，还将建一栋160米高、41层酒店

⑤ E、F两个分区，为住宅用地，一共规划有11栋住宅，层高在24-32层之间

透过效果图，我们可以看到A、B、C、D四个商办分区的效果图整体造型都非常流线，大面积的玻璃幕墙现代感十足。

其中B分区将建设约250米高层建筑，D分区将建设约200米高层建筑。地块内商业不少于1.5万平方米、酒店不少于5万平方米、文化艺术馆不少于3万平方米、办公不少于11.3万平方米（均指地上建筑面积），各业态需要自持不少于25年。

可以预测，G72综合体建成后，将成为整个河西甚至南京的又一地标。

除此之外，河西南部还将以地铁S3号线“吴侯街站”为中心，在江东南路两侧建设四处不同业态定位的商业综合体及两大百亿综合体，形成城市生活配套的重要节点。

其中，1号综合体即金地中心、2号综合体即正荣中心，预计年底开业；3号综合体就是嘉华国际中心，4号综合体目前还未出让。

两大百亿综合体：①华侨城欢乐滨江 ②鱼嘴商务综合体G97

华侨城欢乐滨江总投资规模近250亿元，占地面积近50万平方米，沿长江夹江1.7公里岸线。 将延续深圳欢乐海岸的滨水休闲商业体验模式，打造融合文化创意、滨水生态、时尚体验、智慧科技及都市办公、高端居住为一体。

G97属于河西南部鱼嘴金融集聚区的核心，由金茂联合华润置地、平安不动产共同开发大型城市综合体，将引进3家及以上银行、证券、保险金融机构省级总部，打造成为集办公、商务、购物、文化娱乐、社交、休闲多功复合的城市新地标。

由于项目体量较大，鱼嘴金融集聚区计划分三期打造。一期项目也就是众人瞩目的近500米河西第一高所在A地块，将与B地块、C地块、D地块和E、J地块一起，工期耗时约7年，预计2025年落成。

回看这几年河西南发展，真可谓是直冲云霄，阿里、小米华东科技总部、58同城华东总部等一批互联网企业。从早前“星八客拓荒盘中，不乏90㎡的刚需盘到现在普遍120以上大面积改善，产品定位的演变也间接映射出改善购买力的增加。

房价上，从10年前2万多涨至现在的6万+，10年翻了3倍之多。所以验证了一个道理，买房选地段非常重要，地段选对了，才会有源源不断的红利价值，即便是蹩脚盘，也能在浪潮拍打下起飞。

对于普通人来说，8成的河西“南”，确实难，现在不上车，后面会更“难”。

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