土地可研|供货大户移位？河西来救场！

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诸多一二线和省会城市，陆续公布了第三批集中供地的“出让清单”和“出让规则”，第二轮集中土拍的大范围流拍，致使各地市场集体变招，积极信号明显。

变招一，都拿出了压箱底的好货。

第二轮集中土拍中，南京是土地流拍率最低的城市。南京流拍率低的原因，其实很简单。

拿出来的，全是核心区的好地——

主城的江心洲、大校场、宁南、软件谷和燕子矶等核心地块，敞开供应；

远郊的六合、高淳、浦口和江宁，中止出让11宗土地。

变招二，都降低了门槛，拉高了限价。

不仅降低了土拍门槛，还顺手提高了限价——

南京河西南和鼓楼滨江的最高限价，上浮2000元/㎡左右不等。

降低土拍门槛，让给房企一点利润——

放宽参拍企业资质要求、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求

事实上，无锡刚刚结束的第三轮集中土拍已经证明了这点：20宗土地，全部成交。这种情况下，也将让南京楼市出现一个新趋势——明年，核心区及核心位置，将迎来多年不遇的新盘爆发。

整体来看南京此轮土拍，以江宁、河西、城南及远郊板块为主导，而此前供地大户江北、雨花、栖霞相对“羞涩”，这一次加强了“改善”权重，客观来说，改善盘不愁卖，反而是便宜的刚需盘岌岌可危，这也与当前市场情况相互印证。

具体地块方面，河西有6块值得关注（5块河西南+1块江心洲），其中河西南G111-G115，5块地相对集中，未来毛坯售价在4.5万/㎡上下。这些地块都有个要求：为建设高品质新城，地块建筑外立面须采用高品质板材材料。

作为整个南京的房价天花板，河西依旧是势不可挡，还有发展余地的河西南、江心洲板块在今年的土拍大战中也是表现亮眼。

首批集中挂地时，河西南推出G25地块，毛坯限价44440元/㎡，相比去年10月成交的香港嘉华G72小涨440元/㎡。而在本批次挂地区域则一口气推出了5幅地块，其中G112纯住宅地块毛坯限价达到46350元/㎡，相比G25地块上涨了约1910元/㎡，这也是南京目前最高的毛坯限价。

当前河西南的项目并不多，区域仅有深业龙湾上府、河西金茂府二期、下关城开&南京宏顺G25有望上市，香港嘉华G72地块预计明年发声。

目前板块二手房价水涨船高，均已破6万，其中周边正荣润峯、佳兆业城市广场突破7万大关。根据链家二手房官网成交数据显示，正荣润峯一套103.59㎡户型以总价750万成交，成交单价高达72401元/㎡，成交周期仅16天。

和河西南一样，江心洲的上涨势头也很猛，三次土拍均有其身影出现。首批土拍时推出的招商&南通瑞城G26地块（江心印）是江心洲首幅“双限地块”，毛坯限价40783元/㎡。

目前，江心印已经正式公开180平升级样板间。项目打造11栋31-32层住宅，主力面积为140㎡、180㎡、230㎡，最快11月首开上市，放风价5万/㎡左右（含升级装修包价格）。

第二批次推出的G71、G72地块最高限价达到了42850元/㎡和42800元/㎡，其中G71地块就在G26地块旁边，毛坯限价却比其高了2067元/㎡。消息显示，江心洲G71地块规划出炉，共打造5栋高层住宅，项目最快明年一季度公开，预计户型140㎡起步，纯改善社区。

江心洲G118地块，就在江心印和金陵中学旁，紧邻青奥森林公园、五桥隧道口，开发一块就少一块。目前江心洲岛南还在发展建设中，配套还在不断完善中，不过，随着五桥的开通，岛南可以更加便捷的串联起河西、江北，这里与河西南隔江相望，可以看见河西地标建筑、南京眼步行桥，环境非常宜居。

待入市楼盘方面，璞境预计11月内收官加推3号楼约100套房源，户型建筑面积约143㎡、166㎡，前期销售均价49987元/㎡，另有3500元/㎡的升级装修包可选。

二手房方面，江心洲在售的二手房房源并不多，但放眼望去都是5万+。其中，根据最新成交数据显示 ，最贵的当属江岛华庭，今年4月份成交了一套172.45㎡的房源，成交均价为69586元/㎡。

整体来说，本次河西出让的多块宅地体量较小、总价偏低，且没有“不得合作开发”的规定，在企业资质、保证金额度等要求均有所降低，加上利润、流速相对有保证，对于房企来说是利好消息，对提振土地市场也有积极作用。

而在购房者方面， 品质还被上面写在了出让条件里了，后期上市的时候，选择之前的高价二手房，还是去碰运气摇号选择品质更好的新房，不言而喻。

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