2021楼市变脸术（下）|处处中心→一地鸡毛，等下一个破冰？

2021楼市变脸术（下）|处处中心→一地鸡毛，等下一个破冰？行政服务网,结业典礼,复大, 我们可以解释过去几百年市场变动的历史，却无法预测明天一天的市场走势。 市场中的每个人对于未来不确定性的焦虑，使得预测常常成为大众关注的焦点；而市场的复杂性和多变性又决

我们可以解释过去几百年市场变动的历史，却无法预测明天一天的市场走势。

市场中的每个人对于未来不确定性的焦虑，使得预测常常成为大众关注的焦点；而市场的复杂性和多变性又决定了任何预测都难以精准。

如果说上半年南京楼市的关键词是"锣鼓喧天"，那么下半年或许就是"平稳走量"，在下半年开局楼市蓄力待发的当口，以近期中央一系列"点题定调"为标志，包括南京在内的全国十多个热点城市纷纷出台调控"组合拳"，可以说，这一轮调控密集期，也成为全国楼市整体复苏重启后的行情"分水岭"。

集中选房

自去年下半年至今，在“房住不炒”基调下，南京楼市进入了持续政策调控期，“土地双限”、“宁九条”、精装限价等，显示出政府控房价和稳预期的决心。

宁小通APP的推出，进一步规范了房地产市场的销售行为。其中，针对关注度较高的楼盘，实行集中供应，同一批次仅可报名一个项目，极大限制了投资客跟风投机行为。

杜绝捆绑：在限价调控下，开发商往往通过精装包弥补一定的利润，但不少热门楼盘存在根据是否有意向购买精装升级包，而定向邀约客户的现象，实则是变相的强制性购买，此举可防止开发商在报名环节筛选无意向购买装修包的客户。

客户分流：“仅可参加一个集中供应项目的购房报名“，能有效地降低局部板块高热情况。从而引导购房者心态，真正从自身的需求出发，选购楼盘。同时，也能让置业人群更多地去留意同区域其他项目，或是周边下游板块楼盘，起到均衡市场热度的作用。

规范市场：建立全市统一登记平台，使得在信息公开和购房报名渠道上做到公开透明，避免开发商恶意炒作、“拒客”。

仅从宁小通实行以来的效果来看，集中供应项目的单盘中签率回升（部分项目未达摇号标准），加之部分投资客退场，部分项目目标客群蓄客不足开始显现。

直播看房

7月27日晚上，南京市住房保障和房产局连夜发出通知：要求全市暂停开展公证摇号、集中选房等活动，对于集中式租赁公寓，需严格落实专人负责，采取24小时防疫管控。

受疫情影响，多家售楼处对此都做出反应，各家房企纷纷开启线上营销模式，多元化的营销手段频出。其中，在形式突破方面，线上售楼处、置业顾问直播卖房等成为线上售房的主要途径；优惠创新方面，各在售项目不仅有传统老带新、特价房源、折扣优惠等活动，还针对目前情况，将以往的活动礼品变为时下热门用品，“小额订购金”、“无理由退房”抢收重磅营销手段。

优势：

线上平台受众面广，易于优惠等信息的快速传播；

线上平台的信息时效性高，更新速度快；

线上平台易于推广，特别适合老带新客源的推介；

同时，线上平台也呈现一定的局限性，如客户缺乏对项目周边以及内部环境的直观感受，难以享受一对一的线下尊享服务等，从这一层面来看，线上平台在精细化服务方面仍有较大的提升空间。

综合来看，线上平台在前期信息推广和锁定目标客群方面，具有一定优势；而线下售楼处在提供后续精细化服务和最终交易达成中，扮演决定性的作用。

房价受控

今年以来，全国多地陆续设立二手房指导价机制，从各地建立的机制看，主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区。

回归南京房产市场，二手房指导政策犹如一把大刀悬在头顶，迟迟不肯落地。而南京的业主可谓相当自觉，现在已经有不少业主开始自己指导自己，降价房源层出不穷。

二手房市场最大的优势在于，看得见摸得着，落定的学区，以及不用为中签率发愁，才吸收了市场中大量的需求。

二手房市场，才是最真实的市场。

官方数据象征意义更大，但此次出现下跌势头，无疑进一步验证了南京二手房市场降温的现实。一边是价格绷不住了，另一边是成交量也迎来“大跳水”，南京二手房遭遇“量价齐跌”。

南京11月二手房均价 28516 元/m²

南京10月二手房均价 28652 元/m²

南京 9 月二手房均价 29225 元/㎡

南京 8 月二手房均价 29295 元/㎡

南京 7 月二手房均价 29202 元/㎡

南京 6 月二手房均价 29741 元/㎡

值得一提的是，受市场降温影响，二手房成交周期明显拉长。与此同时，南京有房主也开始主动降价，有不少热门小区甚至是学区房，价格都出现了松动，成交价远低于挂牌价的现象并不罕见。加上近期房地产税试点的定调，手握多套房的人也开始慌了，默默抛房。

易跌体质二手房：

1、二手房挂牌量巨大的区域。二手房市场供应远大于求的。

2、板块5年内无重大规划，缺乏利好消息刺激。这意味着区域二手房缺乏涨价动力。

3、非品牌楼盘、户型差的房子。现在房子的居住属性越来越被重视，居住体验、物业服务感受等，这些都直接影响买房人出手。

4、超级大盘、年限较老的小区、回迁房等。有的小区规模大，居住人员杂，小区管理混乱，这些小区的二手房市场接受度都比较低。

改善当道

8月25日，南京第二轮集中供地发布 "定品质"相关规则，从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全3大方面明确了住宅品质的新要求，倒逼房企提升产品力。

事实上，从去年下半年开始，南京的市场需求明显向改善倾斜，一方面，主城部分区域拆迁换新，诞生了一部分购房需求，这部分客群资金相对充足，多选择110平米起步的首改户型；此外，随着在售项目的产品品质提升、区域板块发展差异话、二胎/三胎出生等，置换需求旺盛；另一方面，供应产品结构也在发生变化，高地价项目更倾向打造高溢价的品质住宅。

河西、城中等板块依旧是改善主力区域。目前城中主力户型集中在120-160㎡、180㎡以上的区间，主要在售项目为中冶锦绣珑湾。河西板块一直是南京人终极改善的首选区域，凭借着高起点的规划以及临江优势，房企不断看好入驻，打造大面积的高端豪宅产品。目前河西主力户型集中在180㎡以上，占比达44%。远郊高淳板块，凭借优越的景观资源，近年改善户型也是层出不穷。不少房企看中区域市场，打造低密改善产品，户型结构也在不断变化。

国进民退

2021年，南京土地市场累计成交129幅涉宅用地，成交建面1376.53万㎡，成交总价1962.09亿元（首场最终出让约992.516亿，二场约507.001亿，三场约325.31亿），对比2020年整体土地市场量涨价稳。

从第二、三轮集中开始，在资金优势下，土地资源向央企国企及部分稳健型民企集中，绿档实力企业拥有较为稳定的现金流来源，具备持续圈地能力；中小企业及其他民企资金流通需要考虑长期，另外，一批企业已在前面的“集中爆雷区”折腰，很难再继续参与。今后，国企+实力民企的组合，或将成为开发模式的样本，从而保证项目的稳健运营。

一方面，目前房企整体资金链偏紧，融资难度加大，拿地积极性明显下降，房贷利率高涨，放款时间长，购房者买房动力不足，开发商后期销售、回款压力大，能躺平就躺平；另一方面，目前南京市场呈下行态势，部分热点投资区域如江北核心区项目去化率下降明显，远郊板块去化压力更大，特别是一些没有利好支撑远郊板块，去化降至冰点，房企对于远郊板块关注度降低明显。

整体而言，土拍虽然一片凉意，但基本在我们的预期之内，毕竟市场大环境在下滑，同时出让的地块对于开发商的要求也较高，而国企住房品质有保障，热门区域选择面增大，也让购房者更有主动权。

打折促销

上半年为了能够“在千军万马中杀出一条血路”，诸多买房人同时报名四五个盘都算是家常便饭，特别是当时的热盘长江时代四兄弟，更是让不少买房人阖家出动。宁小通的出现让原先那种“千人报、万人摇”的场景不复存在，甚至有不少原先的热盘都出现了报不满的场景。

楼市的供需关系发生了明显的转变，卖方市场逐渐转变为买方市场，买房人可选择的余地更大，可以更加从容不迫的选择最适合自己的房源，甚至有人不急于入手，选择观望，等待时机。

面对着去化愈来愈难的局面，开发商与中介的合作愈发地深入，除了全民佣金之类的引流手段外，开发商还开启分销，委托中介在其平台上宣传楼盘，介绍客户，给予中介相应的返利，这其中尤以龙潭、禄口等远郊盘最为典型，不仅房产中介极力推广，而且看其案场，也基本被西装笔挺的各方销售人员“占领”了。

对于当前购房者来看，购房需求将更多倾向于自住，房地产的投资属性将进一步弱化，同时，购房者对于房屋的品质、居住属性将有更高的要求，对于开发企业来说，一方面需要提升市场抗风险能力，理性投资，另一方面，未来将紧扣产品力这一核心输出点，通过产品力提升，实现一定产品溢价。

2022年，可以预见的是，远郊及都市圈板块可能还是以横盘为主，大概率依旧等待在衰退期及滞涨期，主城特别是核心板块强者恒强，但过热情况将不复存在，前期拿高价地深度套牢的、产品品质差的、企业规模无核心竞争力的这三类房企间的打架也依旧继续。

2022年，竞争将更加激烈更加残酷。

伤残等级 http://www.xinzhiliao.com/zx/jiankang/12101.html