跌宕起伏的江北核心区,能否重回巅峰?
2021年的楼市必定会留下浓墨重彩的一笔。被大环境裹挟前进中，南京大部分板块都经历了跌宕起伏的一年，从客户抢房，到销售抢客，卖方市场已经完全变成了买方市场。
而江北核心区的变化是市场上最为典型的一个，今天就跟着血拼姐一起回顾2021年江核走过的路。
看点
01
今年江核17盘上市，8幅涉宅地块出让，明年房价奔4万
截至目前，今年江北核心区共计约有17家新盘上市，推出超万套新房。
其中已经清盘的有江畔都会上城、长江时代1314、长江时代1516、首开万科江悦光年、和光锦棠府、千江凌云府、江畔月明府、中交锦方、启迪水木滨江。
目前在售的仅有颐和铂岸江璟，此外保利江汇、金基中北映樾、天宸江樾、天宸云筑、大华锦绣江来还有少量尾房在售。
另外待加推的还有佳源玖棠府、花语熙岸府。
土地市场方面，今年江核在前两次集中供地中共计出让了8幅涉宅地块，第三批次中没有出让。
其中，520土拍出让的三幅中，青奥板块的颐和铂岸江璟已经上市，越江时代预计在月底上市，核中核的晴翠府同样也预计将在月底上市。
926土拍出让的5幅地块规划都还没有出炉，但是血拼姐已经看到保利G14地块正在组建团队，预计最快明年3月上市。
从土地出让的情况来看，此前江核土地供应主要集中在两个隧道之间，以南工大区域为主，随着区域楼盘的快速清盘，主战场已经转移，接下来青奥板块将成为主力供应军。
在两次集中供地中，青奥板块已经陆续出让了4幅地块，而且还有大量土地待出让，未来势必要成为重点发展板块。
其次核中核片区也有了不少新项目，靠着华润国际社区的有晴翠府、卓越G17。
靠着润辰府的有龙湖G18。
此外还有重头戏，靠着扬子江金茂悦的中铁建G19地块。
等到这些新房上市，江北核心区的房价又要陆续发生变化。
比如核中核，此前收官的中交锦方均价35400元/㎡，没有装修包。而即将上市的晴翠府首开放风含包均价39500元/㎡，后期要超过4万。中铁建G19地块毛坯限价高达3.8万/㎡，未来上市不含装修包的价格就预计要达到4万，如果再加上目前板块内普遍2000元/㎡左右的装修包，售价可能要超过4万2。
卓越G17、龙湖G18毛坯限价也在3万5，装修包冲一冲就是4万。青奥研创园的保利G14、中海G15毛坯限价32660元/㎡，以后上市价格基本也是要超过现在的颐和铂岸江璟的。
看点
02
从万人摇到不摇号，今年的江核跌宕起伏
今年一年对于江核来说一定是惊心动魄的，在7月之前，江核可谓是热的烫手，长江时代1314、1516四个地块、两个楼盘，超1500套房源，在同一天上午下午接连开盘，每个地块报名人数都超6000组。当天还有大华锦绣江来同时首开，超4000组报名。
开盘现场人山人海，大批盐城、淮安等苏中、苏北、安徽人组团来买。当时的市场信心十足，哪怕日开千套，“日光”依然没压力。
长江时代3月开盘现场
长江时代四个地块，有2000多套房，却在短短两个多月的时间内迅速从首开到清盘。
同一时期还有首开万科江悦光年，4月30日首开，5月31日收官，历时一个月，仅开盘两次就清盘了。还有南工大板块内的和光锦棠府也是开盘两次就清盘，每次都是三四千组的报名。
那时候的江核，无论是上市量还是去化速度都是令人惊叹的，全部都是开盘日光的节奏。
但后来，江核的热度开始急转直下。
9月南京疫情之后的第一个开盘小高峰，同时迎来的还有南京集中供应新政，同批次的楼盘只能选择一个报名。
江畔、启迪、中交三大流量盘齐上阵，江畔都会上城112套房1016组买房人参与报名选房，中交锦方148套房源共1679组买房人参与报名选房，启迪水木滨江383套房源共2795组买房人参与报名选房，因为无法重复报名，所以三盘加起来仍有5000多组买房人。
但我们在开盘现场感受到的是，外地买房人明显变少，投资客退场，现场大部分人都是具有自住需求的。
江畔都会上城9月开盘现场
9月的第一批集中开盘，江核天宸江樾、天宸云筑、佳源玖棠府参战，佳源玖棠府268套房，共计1052组报名；天宸江樾258套房，共计1052组报名；天宸云筑235套房，共计343组报名，“速冻”模式正式开启。
这一次的开盘，江核开始不能日光了，甚至有盘开盘当天去化不足5成。
紧接着，9月中旬江核5家新盘（天宸江樾、天宸云筑、保利江汇、长江凌云府、金基中北映樾）继续集中开盘，只有保利江汇报名超千组，其余都在500人以下，其中一盘100套房只有99组报名，于是江北核心区第一个中签率100%的盘出现了。
与此同时，首付也开始出现了可以降低的迹象。
当时，我们采访了江核的置业顾问表示：上半年客户主动性还都是非常高，但从下半年开始，客户数量以及质量明显断崖式下降，和上半年相比，客户少了一半。随着市场的变化，买房人信心不足，观望情绪浓厚，而情绪一旦蔓延开来，便会以病毒式的速度传播。
此前核心区新房市场，外地投资客能占5成左右，随着市场遇冷，江核投资主导地位发生动摇，外地买房人也急剧减少。
上半年江核某盘开盘现场
但这还没有结束，在10月的集中开盘中，天宸江樾169人报名，大华242人报名，金基371人成功报名，除了金基要摇号，其他都不用摇号了。
回顾大华锦绣江来此前开盘，最少的也有3100多组报名，中签率全都是个位数，前后市场变化非常明显。
到了11月，集中开盘正式退场，江核再迎三盘齐开，保利江汇9月开盘有1023组人报名，到了11月只有623人了，中交锦方9月开盘有1686组人报名，11月是1818组。
再后来，就是江核开分销了，首付也可谈了，如今即将开盘的晴翠府也放出了首付5成的消息。
上半年高不可攀的江核，现在彻底放低了姿态。
看点
03
明年江核能否走出低谷？
江核变得好买了，那么接下来还能不能买？
其实血拼姐认为，之前跑的太快的江核，现在慢下来正是一个调整的时期，位置好、产品好的项目依旧值得买，就像之前的中交锦方以及金基映樾。
接下来江核还有哪些盘要上市？
已上市：佳源玖棠府（待加推）、花语熙岸府（待加推）、颐和铂岸江璟
待首开：晴翠府、越江时代待入市：扬子江金茂悦C4地块、世纪金源G42、通宇林景润园、中铁建G19、龙湖G18、卓越G17、中海G15、保利G14从供货量上来看，买房机会还是不少，想入手的买房人可以提前做好准备。
虽然现在江核的市场冷了，但是板块的规划建设仍然步履不止，4号线二期、11号线一期顺利开工，地下空间二期主体正式开建，江北第一高楼也出正负零了，今年的金洽会江北新区共有61个符合新区产业发展方向的产业项目签约落地，总投资1466.1亿元。
即便现在的江核依旧备受争议，但未来仍然值得期待，而且也丝毫不影响明年房价奔4的节奏。明年的江核市场能否走出低谷？欢迎在评论区留下你的观点。
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- 编辑：瑪莉
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