新大正2022年半年度董事会经营评述

新大正2022年半年度董事会经营评述本站　　2022年上半年，各地疫情时有发生，公司服务的各大业态均受到不同程度的影响，报告期内，公司努力克服疫情对自身经营的影响，实现营业收入实现125,034万元，同比增长约39.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元，同比增长约25.23%，在剔除股份支付影响后，实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长

　　2022年上半年，各地疫情时有发生，公司服务的各大业态均受到不同程度的影响，报告期内，公司努力克服疫情对自身经营的影响，实现营业收入实现125,034万元，同比增长约39.49%；实现归属于上市公司股东的净利润9,315万元，同比增长约25.23%，在剔除股份支付影响后，实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长。报告期内，开展了以下主要工作：

　　上半年公司实现新拓展项目中标总金额约11.8亿元，新签约合同年金额约5.4亿元，同比增长约41%，其中重庆以外区域市场拓展量占比约76%。报告期内，公司强化渠道建设及客户关系管理，实现系统化开发，获取了普洛斯物流园、中移在线、中关村园区及多个军队项目，系统客户营销效果明显，并通过客户管理闭环，持续提升客户满意度。上半年公司还中标了中国银保监会、国家开放大学、珠海金湾国际机场、包神铁路、长沙轨道交通、南京新媒体大厦等重大项目，随着标志性项目、战略性项目、创新性项目的拓展力度持续加大，项目拓展从“数量”向“质量”转变，单个项目规模增长明显。

　　报告期内，公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，推动全国化经营布局。新设立南宁公司、厦门公司，分别负责广西、福建区域内物业管理及业务拓展。报告期内，公司强化了城市公司发展支撑体系建设，开展了以下重点工作：一是持续调整组织架构，适应快速扩张的管理需求。依据2021年对权责体系的全面梳理，编制发布多项组织架构管理、权责职能制度，以应对公司快速扩张过程中的对组织机构设置与调整管理程序的规范性、时效性要求，满足承接战略、授权下沉、提升效能的组织管理需要；二是推出城市合伙人制度，构建共同创业的体系基础。公司编制发布《城市合伙人激励制度》，针对重点中心城市管理团队按合伙人机制共同合伙创业，增强了城市公司团队干事创业的积极性，并设立城市合伙人管理委员会推动落地实施，共同创业体系的构建将有效支撑各城市公司快速成长和长期发展。三是规范新项目管理工作，确保绩效与品质达标。公司编制发布《新项目管理规范》，建立新项目成熟度评价模型，并对新项目周期内关键节点的达成情况进行过程监督，强化支持与赋能，实现新项目承接高效、稳定、可持续，确保承接大量新进拓展项目尤其是外地项目的情况下项目能够达到既定的绩效目标与服务品质。

　　报告期内，为确保“集团利润提升”专项工作的有效落地，公司成立“集团利润提升”工作小组，通过提升收入、控制成本、专项攻坚工作的系列决策部署，开展降本增效行动，带动提高公司整体净利润水平，并成立了“人效提升”专项工作小组推动实现劳动效率和人均产值持续提升的长期目标。同时，为更好地提升公司增值创收，为项目、业务单元在开展增值业务中提供产品方案，公司推出了诸如空调节能解决方案、照明节能解决方案、峰谷用电解决方案等绿建行动产品，以及大后勤/大行政类专项产品如美团智能外卖柜、学生返校期间专业消毒项目、管道分质供水（直饮水）解决方案等。

　　报告期内，公司持续完善中长期股权激励体系与人才队伍建设，凝聚和激励优秀人才在新大正的平台上共同创业，以高质量人才队伍建设为高质量发展赋能。一是人才激励方面，调整了2021年限制性股票激励计划考核办法确保考核指向明确合理有效，新推出2022年限制性股票激励计划实现激励的阶段性与延续性，启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系；二是人才队伍建设方面，公司持续实施人才引进计划，优化关键人才供给保障机制，强化人才培养标准化体系管理，重点跟进中高管、项目经理、管培生等关键岗位人才梯队建设以保障公司规模扩张的需求。

　　公司数字化发展战略以实现物业资产数字化、作业流程智能化、服务质量最佳化、工作效率最高化为目标，通过数字化赋能公司业务与职能管理。报告期内，公司成立数字化建设及决策委员会、业务数字化工作推进小组，推动数字化战略的落地与实施,重点围绕业务数字化、管理数字化、数字基座等方面展开。一是业务数字化方面，公司注重业务先行，紧贴业务现状与实际，持续打造全面开放的慧链云业务数字化平台，建立健全场景连接，现已完成基础物业服务、客户服务等功能，逐步实现业务全方位赋能，为后续构筑良性生态体系奠定基础。二是管理数字化方面，为提升全国化发展协同管理，全面启动管理数字化三统一工作，即建设全公司统一的流程中心，升级打造全新的统一协同办公平台，统一员工移动办公终端等，并重点推进和实现了招聘、入职全过程无纸化管理。三是数字基座方面，在构建公司数据中台的同时，加快主数据、大数据、统一报表为核心的数据应用，持续沉淀业务规则、算法、模型，建立公司共享的数据服务体系和机制，减少重复建设；统筹推动公司数据资产管理，以用促进业务先行，为数据中台提供“原料”，驱动业务数字化，持续数据治理，提升数据质量。

　　报告期内，国内部分地区疫情反复，一直服务于公建类物业的新大正肩负守护城市公共空间安全的重任，公司所服务的航空、学校、交通枢纽、场馆、机关等业态均属疫情防控的重点，在该类人流量大、密集度高的重要场所保障了项目正常运转维系与服务品质，严格执行了属地政府的疫情防控规定和公司疫情防控要求。在具体工作落实上，一是加强了疫情防控应急指挥工作，对防控领导机构做了进一步调整；二是加强了应急保障工作，通过供应商梳理确保应急所需和供应保障；三是加强了常态化疫情防控工作，通过疫情防控工作指南、应急预案、人员防护及重要岗位操作规程等，指导各业务单元、项目做好疫情防控工作，并持续开展对防疫一线）项目数量分析

　　随着公司全国化拓展快速推进，重庆以外区域的项目占比提升至57.87%，项目数量同比增长44.68%。报告期内，重庆区域项目数量有所下降，主要系报告期内重庆区域内部组织架构变化，对办公业态、商住业态的项目管理部按照片区划分进行了合并调整，上述调整基于提升公司内部管理效能的原因实施，不会对项目构成实质性影响。

　　作为独立的第三方物业企业，公司积极参与市场竞争，主要通过公开招投标获得业务增长。受益于2021年新拓项目的翘尾收入、2022年市场拓展新增项目以及在管项目延伸增值服务带来的收入增长等主要因素，报告期内公司实现主营业务收入12.49亿元，较上年同期增长39.44%。

　　报告期内，公司全国化平稳快速推进，实现重庆区域市场营业收入稳定增长，较上年同期增加约12.37%；重庆以外区域收入占比首次超过重庆区域，同时较上年同期增加约69.08%，从收入占比上看，即使北上广等重点中心城市受到疫情较大影响，重庆以外区域占公司营业收入总量已达57.81%，较上年同期有较大增长。

　　市场拓展方面，重庆区域新拓展项目中标总金额较上年同期增长约290.52%，占公司中标总额约30%，重庆市场深耕稳中有升；重庆以外区域新拓展项目中标总金额较上年同期增长约23.30%，占公司中标总额已达70%。

　　（1）办公物业营业收入同比增长53.67%，收入占比约38.07%。报告期内，军队业态延续近年良好表现实现较好增长，通过系统客户营销开发拓展也取得明显效果，新中标中国银保监会、中移在线、南京新媒体大厦等多个标志性项目及多地军队业态项目。同时，2020年并购的四川民兴在保证原有项目良好续约率的同时在市场自主拓展方面也取得好的突破，投后管理效果良好。

　　（2）航空物业营业收入同比增长44.76%,收入占比约11.80%。报告期内，在疫情持续影响和航空整体环境受挫的叠加因素下，航空业态的新项目开发、续约以及在管项目收入利润均受到一定影响。在疫情影响上半年部分项目延迟招标或直接续约的不利局面下，公司新中标珠海金湾国际机场、贵阳龙洞堡国际机场、黑龙江牡丹江海浪机场等3个机场，继续积累航空物业领域优势；同时，随着机场运营逐渐恢复正常，客流量复苏回升，公司也在积极推进核减项目收入恢复，并对航空市场的复苏和中长期前景抱有信心。

　　（3）公共物业营业收入同比增长51.64%,收入占比约21.71%。公共物业作为产业孵化器，对新业务、新服务类型不断进行研究升级，并积极开发新业态增长点。报告期内，园区、医院物业拓展情况较好，中标多地普洛斯园区、中关村园区及多地部队医院项目；交通、场馆物业影响力扩散，中标包神铁路、长沙多个轨道交通服务项目；市政环卫类项目继21年取得突破后，再次中标迎龙场镇等市政项目。

　　（4）学校物业营业收入同比增长24.75%,收入占比约14.97%。报告期内，学校物业因其业态特殊性，疫情影响下管控更加严格，还未完全恢复对外开放。在市场拓展受到一定限制的情况下，公司深耕重庆区域提升管理密度，并积极开拓外地项目，中标国家开放大学、九江学院紫薇园校区、海军航空大学（青岛校区）等多个重要项目。

　　（5）商住物业营业收入同比增长7.82%,收入占比约13.45%。报告期内，公司在维持原有项目稳定的基础上，积极探寻老旧城区改造与社区治理，挖掘老旧小区改造带来的项目机会，聚焦重庆主城并向区县及周边城市辐射，为实现规模化做数量储备，并在现有项目基础上积极研发特色社区商业产品与运营模式，开展了养老服务站点及社区食堂的连锁推广培育。

　　基础物业实现收入11.65亿元，同比增长37.97%。报告期内，公司城市公司自主拓展良好，在办公、公共等多业态影响力持续扩大，支撑了公司市场规模持续稳步扩张。基础物业版块不断壮大公司发展根基，为创新业务及城市服务两大产品奠定基础。

　　创新业务实现收入0.27亿元，同比增长57.82%。报告期内，公司所服务的航空、学校、交通枢纽、场馆、机关等业态均属疫情防控的重点，并在防疫工作和维持项目必需运转方面投入大量人力,同时由于人员流动的相对减少，也对项目增值服务的正常开展造成一定影响。

　　城市服务实现收入0.57亿元，同比增长66.18%。城市服务板块作为公司正在培育的新业务增长点，着力于促进业务模式升级并创新发展，业务范围涵盖生活服务、市政管理服务、城市更新、工程项目规划设计和实施管理、商业运营、资产管理及资本运作、社区治理服务等。报告期内，公司城市更新项目取得一定进展，进驻璧城街道黄葛社区、新堰社区，孵化落地运营社区养老服务站、社区食堂等产品，同时项目拓展逐渐向市外发展，推进开发多个储备项目。

　　报告期内，公司经营规模扩大带来利润的快速增长，在消化了股份支付、疫情影响等因素后，实现归属于上市公司股东的净利润约9,315万元，同比增长约25.23%；在剔除股份支付影响后，第一季度实现增长约37.10%，第二季度实现增长约39.86%，综合上半年实现增长约38.57%，保持了平稳高速增长。报告期内，公司规模快速发展，重庆以外区域项目及新进项目数量和规模大幅增长，相应拓展支撑投入和新进项目前期投入增加，使得毛利率阶段性承压，环比下降约1.47个百分点。公司将按照战略发展规划，先做大规模，再做实密度，通过加强精细化管理达到高质量发展的目标。

　　公建物业项目的盈利水平与公司进入时间有关，呈现出成熟项目保持盈利稳定、新进项目尚需培育的特点。公建物业项目从中标到入场提供服务，周期约1-3个月，为确保入场即能提供优质服务，需提前1至2个月筹备，相应产生员工招聘、培训、薪酬等费用及其他设备、物料等准备，而收入计算是从入场提供服务开始。所以。新项目越多，前期成本越高，对当期利润造成明显影响。报告期内，公司新进项目收入占比进一步提升至20.74%，环比增长约7.60个百分点。

　　重庆区域项目盈利水平一般会高于外地项目，主要在于重庆区域内的成熟项目占比较大，新进项目也能快速获得区域密度提升后的边际收益；因此，重庆区域整体盈利水平趋于稳定。

　　公司自2021年下半年开始即大力推进全国各大城市公司的设立，拓展外地市场，截止报告期末已设立12个城市公司。由于新建城市公司在团队搭建、项目拓展及市场探寻上需要一定的初期投入，销售费用、管理费用短期内等会处于一个较高水平；同时，由于外地区域新进项目占比较高，因此总体来说，处于培育期的中心城市公司盈利水平低于重庆区域。随着城市公司所辖市场逐渐成熟，盈利水平将逐步回归正常水平。

　　报告期内，全国各地疫情时有发生，公司所服务的航空、学校、交通枢纽、场馆、机关等业态均属疫情防控的重点，须投入必要的防疫物资、并在防疫工作和维持项目必需运转方面投入大量人力，相应的管控措施和人力、物力的投入提高了相应的项目成本；同时，由于人员流动的相对减少，也对项目增值服务的正常开展造成一定影响。

　　公司在2021年2季度实施了2021年限制性股票激励计划的首次授予以及员工持股平台新合伙人的吸纳，在2022年2季度实施了2022年限制性股票激励计划的首次授予及预留授予，上述事项在2022年上半年产生的股权激励费用分摊约1,295万元，较去年同期摊销的股份支付费用218万元增长约1,077万元。

　　二、核心竞争力分析 1、差异化的战略定位优势 公司早在1998年成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位。通过深耕公建物业20余年，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，公司现已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目,形成了较大的规模，具备一定的先发优势，在公建物业领域形成了相对竞争优势。 2、市场化优势 公司是重庆市最早一批成立的物业企业之一，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司快速、稳定、健康发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。上述机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，并依靠较高的市场敏锐度及时调整策略，对现有业态做转型升级。 同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。 3、人员与组织优势 公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司良好的企业文化、价值观与战略布局，能够有效吸引来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司通过员工持股平台、股权激励计划、城市合伙人制度等持续建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动员工干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，建立了“栋梁星计划”“动力星计划”“能量星计划”等人才培养机制，并积极为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。 4、标准化优势 公司作为具备国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证、社会责任管理体系等九大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，商务楼宇、公共租赁房、高校的物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头编制《机场航站楼物业服务规范》团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，报告期内参与《物业服务企业标准化有效性研究》课题编制任务，助力行业标准化体系的建设和应用。公司现为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。 5、品牌优势 公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第2名、中国物业服务百强企业前12强，是重庆市物业管理协会副会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等荣誉。公司于2019年12月3日在深圳证券交易所挂牌上市后，成为重庆第一家、国内第二家登陆A场的物业服务企业。公司在业务覆盖的主要区域，已具有较强的品牌影响力，上市后品牌效力及知名度得到进一步提升，在疫情期间的疫情防控成效在社会中形成了良好的口碑效应。品牌优势对公司的市场拓展起到了积极的影响。 6、服务能力优势 客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施 1、员工成本不断上涨风险 公司主营业务成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨；同时，随着我国人口老龄化的提升及人口红利的减少，外部用工成本也呈现上涨趋势。未来存在人工成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。近年来，公司在各大业态积极推进信息化和机械化，基于公共物业作业面积较大，各类大中小型机械在现场实用度较高，能够实现人员使用效率的提高和节约；同时公司针对不同业态，研发、升级专属业态智能化业务系统，提升服务质量的同时得以不断优化人员结构。 2、募投项目不能按预期实施的风险 公司募集资金投资项目可行性分析基于当时的市场环境、行业发展趋势等因素做出。项目在实施过程中可能受到市场环境、政策变化等因素的影响，可能导致募投项目不能按期达到运营效果和预期效益。公司在立项的决策过程中综合考虑了各方面的情况，为投资项目做了多方面的准备，如出现市场环境、政策变化等因素导致项目实施预期出现变化，公司将积极对项目进行调整及优化，以实现完善公司业务结构、增强公司未来持续盈利能力的整体目标。 3、疫情反复的风险 报告期内，国内疫情出现反复，多点散发、局部规模性爆发，对公司市场拓展、人员流动、增值服务开展等方面构成不利影响，增加了企业的运营成本和管理风险。针对此风险，公司在做好疫情防控的同时积极开展工作部署，加强应急保障，强化客户管理，积极处理与应对疫情带来的风险和挑战，努力防范疫情对经营带来的不利影响。

　　证券之星估值分析提示新大正盈利能力一般，未来营收成长性一般。综合基本面各维度看，股价合理。从短期技术面看，近期消息面一般，主力资金有介入迹象，短期呈现震荡趋势，市场关注意愿一般。更多

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