新年探访：南京热门板块全面解析

新年探访：南京热门板块全面解析本站　　新年伊始，万象更新，楼市也频频传来松绑信号，多地下发新政，2019的楼市似乎将迎来回暖的迹象

　　新年伊始，万象更新，楼市也频频传来松绑信号，多地下发新政，2019的楼市似乎将迎来回暖的迹象。更为重要的是，在1月4日下午，央行宣布：下调金融机构存款准备金率1个百分点，释放资金约1.5万亿！

　　从宏观角度来看，所释放资金势必将增强市场流动性，房企融资难度可能也会进一步降低，因此，不少人们都认为，此次降准将对楼市产生明显利好。那么在这样的背景下，易房网网易房产对南京的热门板块进行了全面探访，带来了南京楼市最新的动态。

　　据不完全统计，根据各楼盘上传的网签数据，小编整理了现今鼓楼和河西的未售楼盘数据信息和各大房企在区域内的土地储备情况。

　　对于南京地价最高的楼盘——葛洲坝南京中国府，一直聚焦着人们的关注度，项目预计今年将迎来首开。在目前河西南限价3.5万/㎡的背景下，葛洲坝南京中国府仅楼面价便已整整超出限价1万/㎡，项目此前曾一度放风想卖7-8万/㎡。

　　带着对此项目开盘是否会突破限价，如果突破限价达到了一个高位，这会对南京楼市带来怎样的影响的疑问，小编采访了南大文化传媒房产研究中心的李主任。

　　李主任表示，其个人认为突破限价的可能性是存在的，并猜测这个价格应该在65000左右，因为项目是对标江湾天成的定位，同时我们了解到项目的需求客户基本以自主需求为主。

　　同时李主任认为，项目突破限价将会给南京楼市的高端市场带来信心，让人们了解到大平层高品质的这种需求是存在的；另外一个可能是会给市场带来一些预期，但其实每个项目的地段和产品是不一样的，所以其他项目不能盲目参照。

　　从18年河西和鼓楼的一二手房价走势的整体来看，河西和鼓楼板块依旧是南京热门的成交板块，在限价令和高地价、高一二手房价倒挂面前，河西依然是投资客买房的热土。

　　新房方面，18年的河西和鼓楼都出现了明显的两极分化现象，同时从和中介的交流中，小编得知，今年河西和鼓楼的二手房也从下半年开始出现了较为明显的回落，南京曾经价格倒挂最严重的河西，随着今年市场的逐渐转冷，二手房市场也随之进入平静期。

　　对于这样的现象，南大文化传媒房产研究中心的李主任对小编表示，其个人认为新房市场在19年在限价方面会适当放松，让楼市一部分去回归市场，更多的去让市场定价，让供需关系决定价格。现如今行政定价的这种限价方式已经看出了有很多弊端，包括房屋质量开始变得无法保证，畸形的万人摇号等。所以李主任认为新房有可能放开限价，放开之后有可能短期会有一个小的涨幅啊。但是，从长远看还是要看供需。

　　而对于二手房市场，李主任认为鼓楼跟建邺在19年还是比较坚挺的，就算一些新小区会有一些降价的行为，但其个人认为这会是个盘的行为，鼓楼跟建邺的二手房价格应该还是平稳的，甚至下半年会有小幅上升。

　　江北（含）是南京2018年土地供应、成交量最大的板块，共成交37幅，几乎占到了全市成交量的一半。江宁板块成交了14幅地块，总面积位列第二，成交总金额也是位列第二。

　　2017年南京主城区共出让了93幅地块，其中，3幅地块终止出让，1幅流标。93幅地块中涉宅用地有59幅，总出让面积为552.3万方，总出让金额为1572.4亿，同比2016年下降10%。江北依旧是供货大户，出让了23幅地块。揽金238.2亿元，出让面积189万/㎡。

　　2018江北商品房共成交20460套，二手房成交9668套。由数据可以看出2018年度二手房也未出现较大的增幅。

　　据我爱我家置业区域经理说，2018年一大批的新房上市，对二手房带来了比较大的冲击。此外，在多重政策的调控之下，都在观望包括之前的一些热点区域。

　　2018二手房环比2017年下降跌幅约23%！同时2018年南京二手房成交量创下了近4年的新低。对于2019年的楼市展望，他说虽然18年的楼市去化情况不好但是想等着房子降价基本是不可能的。他对于购房者建议是想买房就别幻想着等降价了。

　　据网上房地产数据显示，2018年江宁商品房总成交量10367套，总认购量15724套，仅次于江北。2019年，江宁依旧是南京楼市的供应大户，而其中以九龙湖板块以及南部新城尤为热门。

　　九龙湖板块作为江宁的主要供应源，如今新房均价也已破3万/㎡。目前在售的楼盘主要有五矿澜悦栖原，项目于去年12月首开6栋叠墅产品，总价五百万起，目前仍有少量房源在售。银城旭辉云台天境在去年年迎来开盘，当天去化约9成左右，项目预计会在今年上半年加推二期房源。近期板块内的纯新盘葛洲坝融创紫郡府和银城旭辉铂悦源墅都将迎来首开，两个项目均为叠墅产品。

　　从目前的开发商土地储备情况，主要有金隅G20地块、景枫G58地块、金地弘阳G57地块，楼面地价都已接近2万/㎡。

　　在与业内专家交流中得知，他对于江宁九龙湖未来的房价走势的看法：从短期一年看，一、二手房价格倒挂不是很大，在一段时间内也不会有太大价差，因为江宁今年还有不少新房入市，虽然预测新房价格会上涨，但随之带来的销售会减缓，传递到二手房市场，市场房源紧张会呈现进一步宽松。二手房市场我认为半年内没继续上涨的支撑，因为该区域二手房价与多个老城区二手房价格逐步接近，除非一级市场进一步上扬，才会相应拉高区域二手房报价。

　　南部新城包括两个部分，一个是南站部分，另一个是红花大校场部分。前者，主要基于交通和商业，部分住宅；而后者，才是相对综合性更好的宜居板块。

　　从土地储备情况来看，南部新城目前住宅用地不多，主要以商办用地为主，未来还是要看将来的挂地情况。

　　在二手房方面，区域内的二手房主要以“万科”打头的房源为主，主要集中在万科九都荟、新都荟、尚都荟等小区。各小区二手房挂牌价在4万-4.4万/㎡不等，满两年的房源成交在4.3万/㎡左右，不满两年的房源在4万/㎡出头。

　　大校场区域更偏向宜居，与三区交界的南站区域不同，它是秦淮区的“自己人”，未来在教育、交通、医疗等配套上必定会更加用心。

　　区域内前期有复地宴南都、保利堂悦等项目，现都已收官。二手房目前均价在2.6-4万/㎡，其中均价最低的复地宴南为公寓性质。

　　业内专家表示：南部新城一二手房后期还有上升空间，原因是大交通、大环境的完善逐步清晰，地区基本生活配套的成熟高于河西南，加上区域入市新房逐步减少，一二手房会随着市场整体的回暖逐步上升，但是二手房不存在短期拉高的可能，今年上半年南京二手房整体依旧会处于有价无市状态。