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住宅被限!公寓高不可攀的背后,暗藏楼市机密!

撰文=燕十三

从2017年开始,住宅遭遇“三限政策”打压,导致高端公寓开始风靡楼市,价格越来越高,如今,已经成为楼市一个特殊现象。

长期以来,公寓作为一种“特殊商品房”,始终被低估,近年来公寓市场好转,价格涨幅异常彪悍,限购政策越高压,豪宅公寓市场发展越迅猛。

因为“限购政策”,很多高收入阶层被西安楼市拒之门外;因为“限贷政策”,楼市投资性需求被长期抑制;因为“限价政策”,豪宅产品户型、装标、服务都有所缩水。但公寓产品却不限购不限价,成为豪宅市场一个新的突破方向!

接下来,市场或将出现两种情况,其一,住宅类豪宅,因为限购政策影响,导致被迫降标,关闭售楼部重新装修样板间;其二,商办类豪宅,因为不限购不限价,规划、装标、服务不断刷新市场,成为西安豪宅市场代表。

目前,西安豪宅类公寓,报价区间约2-5.9万/㎡,面积段在50-700㎡,项目主要集中在高新、浐灞(浐灞三角洲)、曲江(曲江雁翔路),打破西安豪宅价格天花板,成为楼市风向标之一。

谁能料到曾经楼市的“非主流”产品,竟然在限购政策高压之下,变成了财富阶层争相竞逐的豪宅!

从朗臣公寓开始,西安有了第一批高端服务式公寓,2017年在售均价2.5万/㎡,采用万豪国际酒店标准,占据高新核心地段,使得朗臣公寓至今都是西安租金TOP1,一室户型租金高达约7000元/月。在朗臣公寓之后,西安的豪宅公寓跃跃欲试,西安“首善之区”高新,也成为豪宅公寓的聚集区,虽然,豪宅公寓价格动辄3万+,如兰博基尼公寓、第址、赛里斯壹号、万达天鼎、九树、美墅、芳华、元泰书香锦程、万瑞府、荣民捌号等项目,占据高新区核心地段,还有其他高附加值。除此之外,浐灞三角洲因为占据“东轴线”核芯,依托“会展名城”概念下的国际会议会展资源,政府千亿投资,诞生一批高端河景豪宅公寓,典型如源创中心、钛茂1号、世园悦府、天朗东方印等项目诞生,报价达到2万+以上,浐灞成为继高新之后的第二个豪宅公寓聚集地。此外,曲江二期近年来也出现了惊艳市场的豪宅公寓,如融创曲江印、万众曲江流光云谷,这对于刚需盘扎堆、豪宅稀缺的曲江二期,无疑是鹤立鸡群的存在,融创曲江印曾为市场带来强有力的冲击,如今已经渐至尾声。2020年的豪宅公寓(本文定义为单价2万以上),仅供参考,不作为投资依据: 现在政策之下,高端公寓变多是大势所趋,这种趋势从一线城市逐渐转移到二线城市。为何公寓为何逐渐“豪宅化”?其一,限购政策:豪宅客户投资渠道变窄,投资郊区意愿比较低靡,豪宅公寓成为一种选择。其二,追求溢价:公寓出现豪宅化趋势,价格远超住宅,就是房企追求高溢价的结果。其三,品质突破:对于高端买家而言,住宅产品品质有上限,政策之外的豪宅公寓,更符合其居住想象。但公寓产品的价值分化也十分明显,过去,公寓产品只是住宅市场的补充,主要是走小面积、低总价的路线,全靠收租金提升竞争力;现在,豪宅公寓除了产权和税费不一样之外,其他的配套与配置妥妥就是一线豪宅。此外,豪宅公寓的开发商千方百计提升附加值,例如联袂奢侈品、提供落户、提供学位、创新产品设计等等,所以,西安豪宅公寓遍地开花,不断涌现,出现了豪宅公寓价格远远高于豪宅住宅新房价格的现象。当然,这种现象在北上广深早已出现,西安只是重复了一线城市的老路,并没有跳出这个怪圈,典型如2014年深圳,例如深圳中心·天元、招商-双玺、深业上城、深圳湾一号、东海国际公寓等诞生,价格也是打破市场想象,这几乎是限购政策的一个大轮回。未来限购是否会解除,豪宅公寓还会走出一波独立行情吗?一切看市场情况!

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  • 标签:2019年叶问4在线观看
  • 编辑:瑪莉
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