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2万/㎡+地价诞生后,常州楼市该何去何从?

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。商务合作:" data-from="0"> 常州土拍周如期而至。

就问一句,前几天,常州丽华拍出了首宗地价破两万的宅地,你懵了吗?

市场从来不等人,常州人却还沉浸在“非核心区拍出高地价”的困惑中:

3.12,金坛钱资湖大道南侧、新城路西侧地块,成交楼面价13546元/㎡;

4.19,邹区常金路北侧、东方大道东侧地块,成交楼面价12603元/㎡;4.19,西林公园东地块成交楼面价15645元/㎡;4.20,丽华采菱港西侧地块成交楼面价20348元/㎡;4.20,横山桥派出所西侧地块成交楼面价13966元/㎡......

士气高涨的常州土拍背后,是怎样的商业逻辑?

2万+地价于当前的常州楼市,是锦上添花还是暴风雨前夕的最后一次疯狂?

近日,一房地产从业十年大神激情写下5K+字,深度分析当前常州楼市,字字珠玑,句句入骨。

快餐时代,到处都是急功近利,少有如此务实的分析,小编想分享给大家,而屏幕前的你,也不妨停下来,想一想:2万/㎡+地价诞生后,常州的楼市该何去何从?

本文来源化龙巷热帖:

《2万+地价的常州楼市会怎样?说说我的看法》

作者:本用户已成仙(已授权)

整理:朝三暮(基于论坛写作模式,本文较原文结构稍作变动)

PS:本文仅为作者个人观点,不代表平台立场,仅供参考。

以下为正文:

20348元/㎡的土拍成交价,已经刷屏了,基本上很多房产业内从业者马上就会望风而动,各种买房涨价的消息全部会随之而来,我自己所在的几个业主群的业主们,也陷入了疯狂,甚至开始直言自家楼盘3万块稳了。

我自己也是个房产的从业者,现在在我的眼前看到的却是一场最后的狂欢,接下来市场的反馈绝对会和眼前的狂欢呈天壤之别

不可否认的是,常州在过去4年里,对土拍地产市场上的把控方面,是做的非常出色的。

各个区域土拍节奏有序,地块总体来说面积小,单价高,开发商的投入成本不高,去化压力不大。同时在各个板块区域,严格有序的控制供应量,避免了同质化竞争。因此整个市场可以一路高歌猛进,从2016年的7000,8000到现在的2万,3万。

在这样的4年里,整个常州楼市的市场是很稳定的。按照这样的剧本推进,一批一批的新项目也把整个城市的新房价格抬到了现在的高度。

但是,到现在,这个链条要断了,常州楼市已经到了悬崖边缘

NO.1购买力在哪里?不要跌入库存低的陷阱

以时间轴来看,常州的购买力已经大换血!

  • 2016-2018年这段时间,大家应该都经历过,这是个全民炒房的时代

那个时候常州的购买力组成包括了外地投资客,本地投资客,本地刚需,同时也是常州第一批投资改善客户冒头的时候。

两个类型的纯投资客在这里不多介绍了。

本地的投资改善客户主要就是真的有改善需求,同时又想着资产能够保值,手上有一部分继续就能上车。比如说当时大家一起抢的泰和之春,首付虽然要求被开发商提高了,但是30到50万左右还是有机会的。

当年泰和之春排队现场

  • 2019-2020这个阶段,外地投资客退场,本地需求为主力

为什么会出现这样的情况?因为对于他们来说,外围城市有了更好的选择,就如同2016,2017年的常州,2018年以后的常州对于外地投资客来说,已经不是最优选择。

而本地投资客,因为对于外地市场的陌生,消息的限制或者是舒适区的安全感,依然会在本地市场继续选择投资置业。因为虽然空间小了,限售政策也紧了一点,但是他们的自有资金相对充沛,测算下来年化收益率做到5%以上都是让他们欣慰的。

这个阶段,他们热衷于投资一些高端和品质的精装产品,毕竟这类产品将来的稀有度更强和升值空间更大。

这个时候本地刚需客户也是有的,当时上车成本已经不是当年轻轻松松30万就能上车的时代,在主城区好一点的板块的上车成本在80-100万左右,一些所谓的新兴板块的成本也在50万左右首付。

因此这个时候市场的置换客户慢慢的成为了主流

多年的积累之下,或者在2012-2016年有过置业的小伙伴们,在错过了前一波大潮之后,在2019年开始了后知后觉,置换入市,卖掉一套换一套成为了一种选择,或者拿着六个钱袋子再入一套,很多家庭也是能够支撑的住的。

这一批客户的心理其实非常直接,就是要一个更好的居住产品和环境,同时不想错过这班房价上涨的末班车。

  • 时间到了现在的2021年,市场的购买力出现了非常明显的两级分化

很多所谓新兴板块的刚需项目去化初显疲态,而高端项目也在所谓的限价之下,推盘节奏放缓。

这个大家应该可以很明显的感受到,今年的自媒体的热销文章还是有,但是没有往年的多了吧。

为什么会出现这样的情况?因为本地投资客也看到了头,而本地刚需上车的难度更大了

去年的调控政策落地之后,二手首付的要求和限售时间的拉长,基本消灭了所有想要继续使用杠杆的客户。那在这样的情况下,购买力就直接被拦腰砍掉了一半,同时二手房的出货速度慢和市场环境的恶劣,让很多的置换客户也受到了很大的限制。

自有资金已经跟不上首付上涨的速度,同时手上的房子也没有那么快能出掉,因此这个链条转动的越来越困难

这个情况只有常州有吗?不是的。

整个苏锡常的情况一摸一样,苏州的自媒体早在年初就已经开始高喊着,苏州投资需谨慎,不是所有房子都能买的,而常州却还在独自狂欢,所以现在是不是已经在最危险的边缘了呢

NO.2深度解密:常州土拍市场背后的商业逻辑

先解释一下,上文所说的悬崖边缘,并不是说房价要跌了。放心吧,最起码在十四五规划期间是不会跌了,整个长三角和珠三角区域都不会跌的

我所说的悬崖边缘,是常州这个城市未来的发展,人口的增长,对产业人才的吸附能力的影响,这才是最致命的问题

有人在留言里面说开发商难道是傻子吗?他们自己不知道吗?那正好我就来跟你说一下,开发商到底是怎么玩这个游戏的

  • 首先我们来理一理,解禁之后常州的拍地过程

不知道你们是否还记得2017-2021常州整体的拍地节奏,我用八个字来总结一下:多点开花,层层推进。

2017年开始,首先第一轮周期里我们的拍地主要集中在哪里?

主要集中在各个板块的核心区域和外拓新兴及极少数乡镇,比如说在东南方向,就是武进万达对面的美的国宾府,还有在田家炳旁边的华宇常宁府,凤凰新城的中海铂悦公馆、璞樾和山等等。

这里是第一步起势,货量均衡,雨露均沾。在常州各个板块都埋下了一到两个项目,看整体反馈,来选择发展的方向。

市场环境太好了,跑量跑的极快的情况下,到2018年的土拍就开始出现了很明显的倾向性,重点加码了几个板块,红梅翠竹板块,武高新板块,凤凰新城板块,钟楼新城板块,以及新桥板块的部分

这个就是2017年之后各个区域决定的第一步外拓方向,适当的供地之后,激活了各个板块的置业热情,2018年依然跑得快。

因此在2019年开始,各个区域加强深化投入,上面所提到的板块开始大批量的供地上新项目,大家应该都能感受到,比如说新桥几个碧桂园,凤凰新城的中梁、金科、 弘阳,武高新的美的,钟楼新城雅居乐、保利等等,都在那个时候开始冒头的,看似项目多,其实按照常州当时的投资热情和消化速度,卖不了多久,就能跑完。

与此同时,又开始开发新的板块试水,继续把项目往外推,比如在2020年火起来的,北青龙、皇粮浜、经开区、淹城板块、钟楼荷园,这些早在2019年下半年的时候就埋好了点。这个时候到2020年看,是不是就是那些板块在大规模的供货,项目卖的很多比如万科新都会、四季都会、光明的三兄弟,淹城的豪宅,经开区的旭辉和美的。

而在2020年这个点上,2018年的热门板块慢慢的完成了库存去化,进入到了短货期,比如说近期拍的丽华和凤凰新城,小新桥板块,钟楼新城的核心区域,大家都会发现可以选择买的新房越来越少了。

因此在2020到2021这个阶段,我们看到价格摆在了哪里,就是这些大板块的空白区域,而荷园、皇粮浜这些地方又开始进入到库存消化期。

好了,到此给大家梳理了一下土拍的节奏之后,大家应该能比较好的理解我说的,多点开花,层层推进。

政府很好的把控了每个板块的供应量均衡,每个板块保持有房卖,但是库存压力不大的情况,如果库存高了一点,那土拍就往其他空拍区域引导。

举个简单的例子,就像在跑4*100米一样,大家都想跑一样,最好做到齐头并进,因此跑的太快的,我就慢一点,而落在后面的就用土拍来抽一鞭子,让你追上去。

这样情况下,其实就很明显的分化了区域板块内的去化压力,不会出现当年大飞龙板块那样的去化问题。这一点上,必须承认是控制的非常好的

  • 为什么开发商敢拿地?

在去化可见的情况下,开发商自然有信心拿地,而且同时最关键的是什么?是这些地块其实都不算很大,要的钱也不多。

嘉宏拿下的地王,总价也不过16个亿。

我在2019年的时候跟某科的城市总在聊天的时候,他自己就说过现在城市公司沉淀下来的资金,基本都能满足,自己在常州拿地,总部其实不需要给太多的支持,就看哪里更值得拿了。

那我们看到地价一步步攀升,今年土拍邹区、丽华这些地方冒头了,价格还出奇的高。

首先这的确没什么新房好选了,其次开发商需要去完成区域跨越涨价的交接棒。说白了,等丽华嘉宏入市卖3万多的时候,你是不是看看其他2万+也不贵了,咬咬牙那就上车吧。

这些新地块,就是这个市场的标杆,标杆只要能坚持住,那么之前拿地的小弟们才好抛货。那现在的标杆是谁,嘉宏-本地扶持的第一大户(不是新城了,懂得都懂),儒辰-从山东忽悠过来的愣头青。

而且到现在4月底,今年常州包含金坛才供地9块,而去年疫情影响的情况下,到现在这个时候,常州已经卖了16块地。核心原因是什么?就是有些地方没有前几年卖的那么快了,我们要开始合理的分化和控速了

还有一点支持着开发商继续拿地,那就是本身房企的大方向政策。

从2018年开始,基本上头部前20的房企都在贯彻着围绕都市圈,在核心城市的主城重点板块拿地的政策。哪怕三道红线压在头上,融资成本越来越高,还是要拿地和开发,毕竟拿地还能活着,没地就真的要死了

NO.3都市圈外溢辐射下常州有什么资本来支撑这样的房价

现在来说说外部城市的一些情况。

给大家简单提一提近期土拍火热的几个城市,让大家感受一下神奇之处。

首当其冲:绍兴。

这个其实大家看地图,心里就应该门清了,绍兴在哪里?杭州的东边,宁波的西边,嘉兴的下边,嘉兴上面就是上海宁的地盘。

就这个地方,旁边三个大佬,特别是跟杭州的距离就跟昆山到上海一样,上海宁去昆山买房子的事情,大家应该也都听说过了吧,如果还不够明显的话想想,南通跟上海的关系,自然能够理解绍兴的地价是什么原因了,常州如果靠上海这么近,我觉得常州也行

▲ 绍兴在浙江的区位示意图。来源:地道风物 制图/伍攀

然后就是金华义乌。

义乌是个县级市哦,最贵的楼面价3万多,核心区房价4万 5万很轻松,一个县级市凭什么房价这么贵?

因为产业结构啊!因为他们真的有钱!你买房靠的是工资,他买房靠的是产业啊!

“2020年义乌的城镇居民可支配收入是80137元,上海城镇居民是76437元,北京75602元”,真的是比不过他们有钱!

去年6月,义乌人才购房政策做出调整,取消本市户籍要求,取消工作社保满2年要求,取消首付50%要求,强启动人才红利!

重点来了,人才红利:专科20万,本科30万,硕士40万,上面还有50、80和140万的一般人摸不到,但是20、30、40万是实打实可以摸到的。

一个本科生买套200万的房子,首付30%就是60万首付,政府补助30万,自己就拿30万就行了,然后6个钱袋子还贷款,他们能花的钱还比常州人多,所以这个价格对他们来说也正常。

接着,是盐城。

盐城这个月拍了5块地,然后都破万了,最贵的1万4,看着似乎不能理解。很多常州人想盐城什么苏北地方,它怎么也这么贵。

但是别忘了,盐城地王也就是绿城拿的1.5万的地,它在市中心,那块1.4万的在城南的南海未来城,这个板块马上就没房子卖了,现在补货,而且城南才是盐城发展最好的区域,就跟常州新区一样,这个地方补货不要这个价格吗?

这一轮盐城房价的上涨是从去年开始的,到今年盐城核心区的双学区房涨了1万/㎡,这就是上海都市圈带来的影响力了,毕竟去年盐城就能高铁到上海了,这也就算跟上大市场的补涨。

都市圈外溢辐射的获利者,这样的城市在苏北很多,宿迁也是,南京带着一圈的安徽小弟 马鞍山、滁州、芜湖,去年下半年到现在都在高歌猛进啊,所以有一群外地投资客是离开了苏锡常,往那些城市去收割了

转折来的也很快。刚拍完5宗万元地,盐城市政府就反应很迅速。

之后的土拍可都是实打实的限价限轮次,立马启动了房价备案调整,接下来所有的新房项目备案面积5万方起步,严格限价;已经备案还没销售的全部重新备案。最近盐城市场都在忙着备案,没有心思炒房子,已达到控制房价的目的。

上面提到的苏北和安徽的城市,都相当于2018-2019年的常州,是改善置业的第一次觉醒。刚开始跑进本地改善置业和卖房换房的阶段,所以这拿来跟常州比什么呢?

最搞笑的泰州也是去年开始跨入改善置业的,不晓得是因为利好信息实在是太少,还是居民的置业兴趣真的不大。市中心几个标杆项目,要么卖的实在是不太行,要么就是去年拿地到现在还没正式开盘,回头再看看吧,泰州城南也是挺热闹的。

徐州不用多说了吧,淮海经济圈老大哥,三省交界处,山东安徽的小弟马首是瞻,炒房子不是一天两天了,抖音段子里都是苏北王的存在,这个例子不知道为什么举出来。

写在最后:

所以综上所述,以常州的地理位置,产业情况,利好信息来看,实在不知道哪里来的信心说买房人赶紧上车吧,不过刚需正儿八经的该买还是买,但是我的推荐已经从那些边角旮旯里的新房,变成核心区的次新房了,各个板块的核心区还是有很多位置好的次新房的,而且价格真的没有你想的那么那么的贵,反而比同区域内的新房友善很多。

绕回来,开发商不傻,不拿地肯定活不下去,土地供应量都比上去年的情况下,现在肯定会抢,就看常州接下来的操作了。

但是,还是那句话,常州到底还有什么资本来支撑这样的房价,我不是说常州的发展不好,而是出去的常州人还回来吗?新常州人还留得住吗?

End

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