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请君入瓮!“330新政”后首次集中供地,进退两难!

撰文=燕十三“330新政”之后,西安迎来“首次集中供地”,5月31日西安共推出21宗1647亩开发用地。

这是西安近年来十分罕见的大规模土地出让,原本以为是高价地又要起飞了,结果,打开“集中供地”目录,看完之后,略感失望!

1、网上挂牌16宗(居住用地15宗,商业1宗)▲宗地详情1:图片来源/西安地产视线

2、拍卖出让5宗(居住用地5宗)▲宗地详情2:图片来源/西安地产视线

虽然,西安也是集中土地出让,采用“限房价+竞地价+竞自持”方式出让土地,但此次西安提供的土地资源,主要以城改用地、安置用地为主,可以吸引火力的优质地段比较少,与杭州、重庆土拍相比较,表现得十分拼凑。

根据“限房价、定品质、竞地价”的要求,住房价格和建设品质等要素在此次出让中明确约定,因此,此次这20宗地商品住宅毛坯销售均价也同步对外公布,这算是西安楼市第一次!

当然,因为是首次“集中供地”,我们也整理出了十个观点,与大家沟通,仅做参考,不作为投资依据!其一,西安集中供地绝非首创,完全可以看作是2021年5月底之前的全国22城中7城“集中土拍”的延续,在此之前,重庆、南京、杭州等城市已经劲爆土拍,尘埃落定,这种地方集中供地和房企集中补仓,既可以说是行业的创新举措,也可以说是行业的赛道洗牌。

其二,从目前来看,22城集中土拍并没有取得良好的公共效益,根据不完全统计,已完成出让的15个城市累计成交金额突破7186亿元,算是达到了历史的新高度,部分城市土拍的热度赶上了农事大集,例如:杭州卖地1178亿元,重庆卖地634.6亿元,这些很刺眼的数据,再一次成为驱动楼市向上的支撑之一。

其三,因为是22城“集中供地”,成为一次土地供给侧“历史性改革”,不仅改变热点城市供地节奏,也打破了房企自己的筹资计划,还有传统的竞拍经验,以及房企融资的新模式,所有房企都是“第一次”。这就要求开发商必须能够有多头供钞的能力,而且拥有足够大的平台支持,能够应对各大城市提出的花式需求,进行准确的决策。

其四,这种“集中供地”,还会引发什么“集中”?集中筹资、集中出资、集中材料、集中设计、集中抢工、集中交付等等,而各种“集中”的情况聚集起来,不仅造成人员、材料、融资等成本火速上涨,而且连续供地之间的“时间差”,将形成供应的空白期,会造成市场非理性、非自然的火爆。典型案例如重庆,全国四大直辖市唯一不限购城市,竟然也出现断货。

其五,22城“集中供地”出现了一种怪异现象,就是“虐”,因为花样百出的拍地条件,历史上第一次集体出现,例如部分城市如北京,由于设置了地价上限,竞拍地块转竞公租房、自持等环节,可售面积减少,拿地成本也隐形抬高。更有甚者,抬高地价、抬高自持、抬高限售等等,裹挟房企“割肉”。

其六,此次,西安第一次集中供地,一共计划出让21宗地,其中,网上挂牌的16宗土地,前5宗属于城改开发用地,剩下的土地,除了最后一个阎良的以外,都是安置房用地。此外,公开拍卖的5宗土地中,最贵的是软件新城,约定毛坯房销售均价24720元/㎡,最便宜的是航天的19658元/㎡。土地筹集之困难,摆在面前,土地资源之紧张,可见一斑。

其七,虽然,这是西安第一次集中供地,但只要了解情况就会发现“熟悉的身影”,特别是在15宗挂牌土地中,城改用地表现的十分抢眼,例如十里铺城改、王家棚城改、东二环边上的长条地、自强村城改,还有一些安置用地。与外地“集中拍地”相比,西安的“集中拍地”,更加拼凑一些,当然,也符合西安市场情况。

其八,自持住宅华丽出场,是一个非常有意思的现象,这次“集中出让”,部分宗地明确提出:宗地设定最高限价——达到最高限价后,转竞自持住宅面积——自持比例达50%后,转竞自持年限——自持年限达到70年——转竞无偿配建公租房面积。也就是说,如果开发商血拼的时候,能够狠到吓坏自己,自持七十年都是有可能的,这让我们再次想起了2017年某科花25亿买下70年自持地。

其九,西安现在的情况比较“尴尬”,这次集中土拍也表现了这一点,不限地价(主要是配套费)+严格限制房价,这种情况我们可以理解为不限制开发商大量出血投资配套建设,但对于房价的限制却是严到令人咂舌,地价和通胀两头挤压,最终牺牲的一定是品质。目前,西安楼市还只是“降标减配”,长沙已经出现集体劣质水泥了,如果真的到了那一步,那就太惨了。

其十,西安所面临的的地价与房价之间的矛盾,再次遭遇到了“集中供地”,我们不能把它们简单视为“优胜劣汰”,因为,即便是成功摘到地,也没有办法做出好的产品,因为成本太高了。当然,也无法将其视为“维护房地产行业的发展秩序”,因为,高成本之下,地方维稳、房企亏损、业主维权这几乎是一个“三输局面”,因此,我们只能认为是“尝试”。当然,也有人一定会说,谁也没规定房地产不能亏本,甚至是破产。这个话说的没问题,但房地产亏本和破产之后的社会成本,谁来解决?

曾经,闻名西安的汉城湖畔、汉城壹号、易合坊、穆将王村城改、王家棚村、佳诚长安集城改等案例,现在还是没有完美解决,老账尚未解决,新账再次堆起,西安市场的生死循环好像又进入了下一种玩法。

这是一种完全自愿、后果自负、盈亏无算的玩法,简单一些,可以称之为“请君入瓮”。1.3万/㎡摘地,配套建设一大堆,结果2万/㎡的房价,还觉得亏钱,这能怪谁?有粉丝后台留言,点评道:这是对冲动(拿地)最好的惩罚!

但问题是,如果不拿地,又会出现什么情况?最直接的情况,就是土地转化为供应量不够,市场将会持续高热高位运行,“千人摇”纷纷转为“万人摇”......

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