2021半年刊 | 西部崛起!新房成交处于近五年新高

2021半年刊 | 西部崛起!新房成交处于近五年新高剑门关天气 中原研究-2021深圳楼市半年刊 01 新房住宅 新房供应分析 供应下滑，南山成供应主力 2021年上半年，新房供应量较2020年下半年显著下滑。去年疫情下预售放宽让部分新房提前开盘，加上今年政

中原研究-2021深圳楼市半年刊

01 新房住宅

新房供应分析

供应下滑，南山成供应主力

2021年上半年，新房供应量较2020年下半年显著下滑。去年疫情下预售放宽让部分新房提前开盘，加上今年政府对于购房资金、经营贷等加强审查，开发商推盘意愿下滑，特别是春节后，供应降至低点。

上半年新房总批售面积为150.7万㎡，比去年同期上升了66.3%，环比下降了66.5%。去年上半年疫情大爆发，政府严格管控人员聚集等社会活动，导致去年上半年市场供应降至冰点，也间接让项目开盘推迟至下半年。

2021年上半年推盘量159.6万㎡，同比上升57.5%，环比下滑了62.0%。从月度批售和推售统计表看，春节前，新盘首次七选一，且不乏热点楼盘，将市场气氛推至顶峰。但节后，供应量迅速下滑，传统的金三银四变成了供应低谷，加上二手参考价出炉，市场观望氛围转浓。直至五月下旬，市场供应开始回升，打新也更加活跃，虽然热点楼盘不多，但整体开盘去化率维持在历史高位。

从各区推售面积占比看，上半年南山区推售面积占比22.7%，宝安、龙岗分别占比18.2%、18.0%。

从走势看，今年批售、推售量位于去年六月以来的低位，但5、6月已经有回升趋势，预计7月供应量将回升，带动市场回暖。

新房成交分析

西部表现亮眼 成交处于近五年高位

今年上半年，新房住宅成交26140套，同比上升56.3%，但环比下滑8.8%；成交面积255.4万平，同比上升54.0%，环比下滑9.7%。虽然受供应下降因素影响，成交较去年下半年有所下降，今年上半年成交量依然为2016年以来的第二高。

一方面是，去年底至春节前，大量新盘入市，供应量达历史最高。。另一方面，虽然供应量下滑，但住宅项目普遍表现非常好，去化快，也导致成交位居高位。

。。除去2月受春节影响，上半年成交量基本呈现逐月下滑趋势。5、6月份成交量都不足三千套，为一年来最低。6月份随着供应的回升成交量低位小幅回升。

六区成交上升 宝安表现抢眼

从同比数据看，虽然整体成交量增长超五成，但各区成交有不同程度的升降。宝安、龙华、光明、南山、坪山、大鹏六区成交量增长，其他五区成交量同比下滑。西部区域由于大湾区、先行示范区利好带动，表现火热，东部仅坪山表现亮眼。

宝安已经取代龙岗区成为供需的绝对热门区域，供应量大、总价相对不高，成交好，日光盘占主导，带动成交迅速攀升。同属热门区域的光明、南山等也表现亮眼。上半年宝安区成交7037套，同比增长231.3%；成交面积70.30万平，同比增长199.8%，为各区增幅最大。东部坪山新区成交3722套，同比增长195.2%，增幅第二。

从各区成交占比走势看，宝安区成交占比27.5%，提升近半；南山区也提升7.2%至9.1%。而以往成交最高的龙岗区成交占比从高峰时的33.9%下滑至上半年的17.2%，下滑近半。

区域成交分析

坪山、光明两新区持续火热

从片区来看，在经历了东部供应下滑，西部崛起后，宝安、光明等区域供应大幅增长。从2019年开始，以往的成交绝对核心龙岗中心城片区成交越来越少，至2021年上半年，成交前五片区已经不见龙岗中心城身影。一方面是龙岗中心城供应骤降，另一方面是深圳中心西移，西部大热，东部前景被看衰。

从近三年看，坪山、光明两个新区成交都稳居前列。一方面是供应充足，另一方面也是两个新区产业规划佳，未来投资前景好，受到市场青睐。上半年以往未上榜的宝荷、松岗也挤进前五，宝荷区域近14号线，单价、总价低，是非常好的刚需上车区域。而松岗区域受益于大湾区利好，供应充足，单价、总价低，推出项目多日光。

存量分析

新房存量已不足4个月

去年四季度大量新盘入市，大幅拉高了各区存量，去年下半年批售面积高达449.7万㎡，为历史最高水平，导致今年年初库存量大幅上升。但新房普遍表现好，去化速度快，加上今年上半年供应显著下降，成交依然保持活跃，存量逐步下滑。至六月全市存量已经降至181.6万平，为历史最低。而去化时间也由年初的接近八个月降至六月底的接近4个月，去化时间远低于去化警戒线，供应不足问题凸显。

新房成交排行榜

中海阳光橡树园为成交套数第一

。住宅套数TOP10中龙岗区仅有一个项目上榜，而西部宝安区有五个，光明、龙华各一个，西部区域已经成为市场热点。

万科凭借六住宅项目位居开发商成交榜首

。。

住宅成交面积TOP10开发商共计成交98.3万平。

。龙光、天健分别位居第三、第四。

住宅成交金额TOP10开发商共成交644.3亿元。

总结

上半年新房供应下滑，特别是春节后，供应大幅下滑，至五六月才开始回升。。从成交看，市场去化依然处于高位，西部区域依然为热点区域，宝安、光明、南山表现亮眼；东部仅坪山区域成交较好。

下半年看，市场供应预计将继续保持回升态势，并且热点楼盘增加，市场热度有望回升。

02 深圳商务公寓

全市公寓成交：成交面积同比上升，成交均价小幅上涨

2021上半年全市公寓成交面积43.7万平，同比上升89.96%，为去年全年成交面积的61.15%。公寓成交均价为65653元/平，较去年均价上涨3.64%。

成交面积段：45平以下户型成交占比超四成

从面积段来看，2021上半年全市公寓成交集中在小面积段，45平以下户型占比达到四成以上，60平以下占比达58%。从占比变动来看，45平以下和45平-60平面积段均有所下降，分别下滑1.4%、8.0%，而60平-90平、90平以上占比分别上升2.1%、7.2%。

成交总价段：100万-300万公寓成交占比58.8%

从成交价段来看，300万以下公寓仍是成交主力，总占比达61.6%，其中，100万-300万公寓占全市成交量的58.8%。从占比变动来看，100万-300万、大于1000万价段成交占比均上升，分别上涨3.7%、3.4%，其他价段占比均下降。

成交量TOP10：会展湾水岸广场获成交量榜首

2021上半年公寓成交套数榜首是会展湾水岸广场，成交套数为713套，占上半年全市成交套数的11.22%。成交量前十项目总成交套数为3478，占全市成交套数的54.75%。成交量前十的项目中，宝安区占4席，龙华、光明各2席，龙岗、罗湖各占1席。

总结

2021上半年商务公寓批售项目共9个，总供应面积38.7万平，同比上升118.39%，环比下降70.11%。公寓成交面积43.7万平，同比上升89.96%，为去年全年成交面积的61.15%。公寓成交均价为65653元/平，较去年上涨3.64%。

从成交区域来看，2021上半年宝安公寓成交面积居全市首位，共成交12.7万平，占比达29.05%。从面积段来看，2021上半年全市公寓成交集中在小面积段，60平以下占比达58%。从成交价段来看，300万以下公寓仍是成交主力，总占比达61.6%。

03 豪宅市场

豪宅市场

豪宅供应以南山为主 推售集中在春节前

2021上半年深圳豪宅批售40.3万平，环比下滑25.1%；推售面积48.4万平，环比上升30.3%。从近三年豪宅供应看，虽然2020年开始新房供应量大幅增长，但豪宅供应量却呈现小幅下滑趋势。7090政策以及别墅项目的逐渐消失，再加上政府严格限价下，开发商难以获批预期中的价格，导致了豪宅项目的减少，楼盘质量更加偏向刚需改善。

从近一年的供应看，豪宅项目主要供应在去年11月至1月之间，11月、1月分别批售28.8万平、27.4万平，接近历史最高水平。其中包括了华润城润玺、天健天骄、万科瑧山海、前海天境等网红楼盘。

各区供应量看，今年上半年仅南山区有豪宅获批，福田有一豪宅项目开盘，其他区则无豪宅项目供应。南山区豪宅批售40.3万平，福田区则有深圳中心天元项目开盘。而对比去年同期看，去年上半年仅南山、宝安有豪宅项目供应，但供应量较今年较大差距。

豪宅成交止跌回升

2021上半年豪宅成交2368套，环比上升81.3%；成交面积34.0万平，环比上升69.7%。从近几年豪宅成交走势看，2018年下半年至2020年下半年豪宅成交逐渐下滑，直至今年上半年才转跌回升。一方面，去年11至今年1月，豪宅项目大量入市，且住宅类豪宅普遍表现亮眼，成为市场热点。。

从月度成交量和价格看，去年4月至10月，豪宅成交量持续处于低位，至11月供应大增，成交量开始上升，今年1月成为成交最高期，成交453套。随着供应的下滑，成交量也逐步小幅下降。从价格看，今年上半年价格基本保持微幅上涨趋势，至六月底，豪宅价格为113344万/平。

和樾府夺成交套数冠军

2021上半年，销售套数排名前十的项目总计成交2121套，其中，和樾府成交334套，位居榜首。华润城润玺一期、天健悦桂府分别位居二三位。前十榜单中，多为去年入市的新盘，今年入市的仅有春节前推出的天健悦桂府、前海天境花园。住宅项目华润城润玺、天健悦桂府、前海天境花园、瑧山海家园、深铁懿府、天健天骄等项目皆开盘售罄，豪宅项目价格倒挂较为明显 ，更受市场关注。

从成交金额看，上半年华润城润玺以66.3亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，恒裕金融中心、深圳中心天元分别位居二三位。TOP10项目中，七个为南山项目，两个为福田项目，宝安项目仅一个。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10中仅有两个公寓项目。

总结

上半年豪宅市场入市项目增加，成交也止跌回升。但从供应看，二季度豪宅供应量出现明显下滑，短期豪宅成交量将有下滑压力。从价格看，由于限价因素影响，豪宅成交价格趋于稳定。南山区供需依然是主导，前海自贸区豪宅显著增加。由于住宅的受追捧，公寓类豪宅成交降至历史低位。

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