博鳌年会实录：调整中的中国房地产市场

博鳌年会实录：调整中的中国房地产市场本站　　主持人秦朔：各位嘉宾，各位朋友，各位媒体的记者们，大家下午好！2009博鳌亚洲论坛分论坛“调整中的中国房地产市场”马上就要开始

　　主持人秦朔：各位嘉宾，各位朋友，各位媒体的记者们，大家下午好！2009博鳌亚洲论坛分论坛“调整中的中国房地产市场”马上就要开始。在论坛正式开始前，我先向各位介绍参与这场论坛的各位嘉宾：SOHO的潘石屹先生；华远集团的任志强先生；欧琳集团的徐剑光先生，这三位都是公司创办人。德勤合伙人施能自先生。有两位是资深企业家，另外有两位，一位是房地产行业相干配套代表，徐总，以及跟房地产金融相关的施总。

　　主持人秦朔：房地产市场对国民经济作用非常重要，从1998年开始在亚洲金融危机之后，也有一个非常重要的标记，就是政府把房地产作为居民消费和经济发展的重要增长点。这一轮经济危机后，在今年一月中旬开始陆续推出的产业振兴计划里，房地产并没有被列入，但是在政府报告里又对房地产做出了，积极扩大国内需求，特别是消费需求，增强内需对经济增长作用这一部分，提出要促进房地产稳定健康发展。在两天前，提出稳定汽车、房地产等大宗消费，所以我们这一轮讨论的第一个问题，房地产正在调整过程当中，你们目前如何看待政策和房地产？

　　潘石屹：中国房地产自2008年每个月成交量都在下跌，结果09年前三个月数字非常好，我们关注这样的好能不能长时间持续，从我个人来看不敢肯定，财政收入在下跌，用电量在下跌，只有房地产一个行业好，这不太现实。所以我的观点是，中国房地产尽管一季度的数据很好，作为行业一定要理性看待这个数据。亚洲博鳌论坛举办了八届，房地产论坛举办了七届，每一届我们都呼吁要出台政策，今天我们到小屋子里突然想，让政府出台的政策全部出台了，有很多政策出台的，出乎我们意料。例如说是开发商欠政府土地出让金，政府下说可以免半年去交，说让银行放，去年年底有很多开发商是还不上的，今年第一季度三个月时间，中国银行放款量是4.58万亿，有很多银行超过去年一年放款。利用这个平台咱们要给政府呼吁一下出台什么政策，出台的政策比我们想象的都要好，只有一条，能不能把第二套房贷放开，可是前不久我看北京已经放开了，所以我不知道让政府再做点什么东西能帮助我们，最关键还是取决于全世界经济、全中国经济，只有世界经济好了，中国经济才好，只有中国经济好了，中国房地产才能好，这是我的观点。

　　主持人秦朔：任总，听潘总的意思，政策已经基本上可以了，关键是市场本来赖以发展的宏观经济因素还不太确定，您对政策怎么看待？

　　任志强：小潘可能脑子笨一点，所以他认为中国政府都已经打光了。我个人觉得中央政府老自己在说我们还留着一大堆，就是说政府政策还没有出尽。如果出尽了，就是弹尽粮绝。美国政府是已经弹尽粮绝，再让我出政策就只能子。中国政府好像还没有，差远了。比如外贸政策，1998年是全退了，我们现在经过出口退税调整，有的到9，有的到13，有的到5，还没有全退完，中央政府手里还多着呢。房地产市场也是这样，我们还没有把增加的税费都取消，比如说二手房市场取消了一部分，做了一部分限期，应该五年的，做了两年，二手房市场减免了一部分印花税、土地增值税等等，还有好几项没有取消，营业税没有取消、个人所得税没有取消、契税也没有去，那就是说还有一大堆等着打呢。

　　整个中国的利率我们不能说高，也不能说低，在世界上还是中上水平。利率调整还有一大堆可用工具。什么时候用，我不知道。但是从世界水平看，还有很大的利用条件。房地产市场降低了一部分个人按揭利率，比如首次购房降到0.7倍。这确实是一个向居民倾斜的利好政策，但是我们看看对初次创业者或者说购买办公楼这些有优惠吗？没有。购买商业房，首付还是40%，利率还是1以上。说明还有很多可以打的没有打。比如说汽车行业在去年申请振兴行业的时候，提出小排量车要减税。小排量汽车减税，1-3月份我们汽车沾沾自喜，超过美国了。现在又呼吁大排量车也要减税。因为小排量汽车虽然数量增加了，但是汽车企业利润降低了，因为小车不如大车挣钱。小车卖得台数挺多，服务挺麻烦，生产的量上不去。比如用钢的量上去了吗？没有。动力上去了吗？没有。每台净利润很低。1-3月份公布了数量猛增，利润下降幅度却很大。这很小潘说的1-3月份数据很好，看来都是一样的情况。1-3月份我们销售总量上去了、面积增加了，局部城市面积翻了倍，套数增加了，但是户型平均面积缩小了，就等于汽车小排量一样。总营业额5000多亿，和去年相比下跌20%。单一季度算是增加了，面积增长百分之八点几，住宅销售额增加20%多，但是从全年来看，现在还差6000亿缺口。

　　除了这个以外，其他数字好不好？并不好。土地供应量并没有上升。投资只上升了4.3%。去年一季度房地产投资增长是百分之二十几，今年只有四点几，相比固定资产投资相差20%多。商业写字楼这一部分没有政策倾斜的部分基本上可以说还没有得到恢复或者说情况很差。虽然有些媒体说已经进入小阳春，我刚才在会议室说，春暖花不开，并没有看到我们真正市场变成了一个很好的情况。

　　潘总刚才说一季度放了这么多，别以为进入楼市了。到目前为止，房地产只有2000多亿。2000多亿是什么概念？是去年同期水平略低。与四万亿相比，就等于下降了80%。因为去年一季度放款总量非常低。如果人家这边增加了6倍，四万多亿相当于增加4、5倍，去年一共才8000多亿，房地产没有多。房地产自我资金增加了3000多亿，比银行还多。所以4%投资增长是靠自有投资支撑，和银行没有关系。有关系的是个人消费增长了，大概有1200多亿，就是个人买房、个人按揭，这一部分暴涨。但两头加起来，和我们四万亿相差千里。

　　因此我们说，对房地产支持力度远远不如对其他行业支持力度。这里面差的非常多，所以我不觉得房地产市场比我们一季度的6.1更好，不一定。