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2022上半年成都楼市数据“亮眼”原因分析

  成都住建公开数据显示,2022年6月,成都二手房挂牌数量激增55124套,单月去化16699套创下历史新高。

  2022年6月,成都以357.3%的月度同比增速、256.5%的1-6月同比增速,在易居全国14个重点监控城市“一骑绝尘”的同时,其二手住宅成交量能度高达162.5%,创下2013年4月以来的最高记录(量能度释义参见文末)。

  另据成都住建公开数据,2022年上半年,成都共成交二手房72373套,6月,二手房挂牌数量激增55124套,单月去化16699套创下历史新高。

  是成都5月两次楼市政策松动以来,利率与公积金政策的双重赋能、购房资格的释放、二手房置换释放的改善购房需求让一二手房之间的流动性增强?是,也不全是。

  2022年3月份(第10-14周),成都以周均38万㎡的商品住宅成交量,遥遥领先于克而瑞监控的包括北上广深在内的其余19城;

  2022年前4个月,成都商品住宅成交面积490万㎡,在克而瑞监控的30个重点城市中位列榜首;

  2022年五一小长假期间,克而瑞对全国36个重点城市的认购面积进行监控,成都以30.45万㎡的认购面积与189%的同比增长率再度领跑......

  如果说6月全国市场陆续复苏让楼市迎来曙光,那3-5月成都新房数据也持续领跑全国,我们应该从哪些角度去分析呢?

  截至2021年底,成都市常住人口已突破2119万,超越了广州、深圳,仅次于重庆、北京、上海。

  约2100万常住人口的庞大基数下,如果5%的人需要买房/换房的线万套住房的市场需求。同理,以此类比全国人口基数只有1000万的城市,5%的人要买房也才50万套。

  毕竟,短期看政策,中期看土地,长期看人口。其中,人口则是决定一座城市的楼市能否永续发展的基石。

  第七次人口普查与第六次人口普查的十年对比,十年间总计增加的581.9万常住人口,平均下来每年增加约58.19万人。

  同时,二手房的“腾挪”也能一定程度上释放同等比例的改善资格,有利于新房及二手房市场的持续去化。

  克而瑞2022年半年报数据显示,截至6月底,大成都商品住宅可售存量约1282.56万㎡(在备案存量基础上适当剔除延迟备案数据),大成都存量去化周期仅为8.4个月,一圈层存量去化周期不足5个月。

  按照地产行业惯有认知,当一个城市的存量去化周期不足12个月时,房地产呈现供不应求状态,需警惕存量不足带来的市场上冲压力,在此情况下,极有可能出现量价齐升的局面。

  但成都因为执行限价政策,“量升”是必然。因此,在新房市场整体供应不足+存量有限的前提下,客群需求的“量”就会转移到二手市场进行找补,这也是二手房销量在全国异军突起的重要原因。

  2022年5月,智研咨询发布榜单,成都均价仅1.8万元/㎡,排名全国点定性95城的第24位,甚至不及丽水、金华、嘉兴、无锡、泉州等城市。

  2018年,成都以人均GDP增长率7.2%和就业增长率5.9%的成绩,仅次于爱尔兰都柏林和美国圣何塞,全球排名第三,在上榜的中国城市中排名第一;

  2020年,成都排名跃升至全球第59位,位居世界二线强城市(Beta+)榜第9位,较2018年上升了7位,成为唯一入选Beta+榜的中国城市。

  从2016年全国上涨时,成都购买资格与购房价格被限制,到2017年开启“四限”限价政策随即出台,再到2018年“5.15”史上最严限购政策、2020年底双限地横空出世......

  成都的新房市场价格始终在全国低位盘桓,在5月福州突破2.7万/㎡、三亚突破3.8万/㎡、杭州突破4.05万/㎡、南京突破3.54万/㎡的当下,成都均价仍然只有1.8万/㎡。

  上半年,中建天府公馆、万达天府1号、新鸿基悦城、恒大天府半岛、川发天府上城等低价盘的集体入市,拉高月均去化的同时,也引发了一场场刚需狂欢。

  当然,在刚需资格的“角逐场”中,也有鄙视链,例如,参与新鸿基悦城摇号的刚需,需稳定就业并连续缴存60个月社保方能入围“摇号池”。这从一定程度上反映了,区位+价格+产品力均好的项目,根本不愁客户。

  刚需客户客户之外,这对改善客户而言同样受用。招商时代公园今年推售的批次也是如此,地段、产品、配套、区域有剪刀差共同作用下,市场拥趸是必然结果。

  基于成都全国第四极共建者、成渝经济圈领头者的地位、一带一路重要桥头堡、内陆腹地重要集散港口等多重城市地位,以及产业、商业等方面近年来表现出的强劲城市实力,成都对于全国人口/人才吸附能力不言而喻。

  据泽平宏观数据,2021年成都在《2021年最具人才吸引力城市100强》中排名第6,仅次于北、上、广、深、杭。

  一方面,是西北五省+重庆对成都城市潜力、城市包容度、居住舒适度的认可;一方面,也是北京、上海、深圳等城市的人才对于成都相对低廉物价、奋斗成本的依赖。

  成都分别于5月16日、5月31日出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》及《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》两项通知。

  通过需求端发力,拟采用缩短购房资格时限、支持多孩家庭增购等方式、降低公积金首付比例、提高额度、鼓励银行降低首付比例等方式,为楼市注入增量。

  新政一出,成都楼市反映迅速,这也是6月二手房挂牌量与成交量“双高”、释放出来的改善资格得以支撑新房市场去化的重要原因之一。

  综上:成都新房市场、二手房市场亮眼成绩并不是一蹴而就的,而是人口动力、城市置业成本、城市发展潜力向好等多重因素共同铸就的结果。

  在行业人士断言未来将至少有10个城市完成产业筑基、筑巢引凤并不断丰富城市魅力的前提下,在成都置业,至少是对冲通胀并能收获极高幸福指数的优选城市之一。

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