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警惕这些城市假“高潮”!潮水褪去,铁定高位站岗!

若干年后,在某大学的新生见面会上,老师问班上同学都来自哪儿的时候,10个人里或许有7个人回答:大湾区。

如果有时光穿梭机,我们这代人还可以穿越过去,在那亲身经历过的历史通道中,向未来的他们吹牛逼,讲讲那过去的故事。

话里行间骄傲地透露我们有幸见证了这世界第四大顶级湾区的诞生,也见证了中国城市发展的最高阶形态。

我们当中的有些人还沾沾自喜,因为他们已经抓住了这种城市发展中的风口,进行了最精准的资产配置。

可未来大湾区有多牛逼只能交给时间来验证,这里也不列举粤港澳大湾区的规划1234,大家听得也云里雾里,当下还是基于现状来谈谈实在的东西。

大湾区牛逼是肯定的,但也要小心概念的过度炒作。

湾区概念在飞,泡沫也在追,韭菜也可能一茬茬在被割。

要警惕湾区概念之下,某些城市在假嗨,尤其是一些城市的某些片区在假嗨。

都想靠环深概念起飞?

粤港澳大湾区虽然有11城,但在我看来,现在似乎只有两个城市,一个深圳,一个环深(临深)。

除了港澳,内地9城基本都想蹭深圳概念,似乎蹭到就能鸡犬升天了。

当下湾区城市中,港澳地位虽然不变,但存在感降低,香港就不说了,澳门产业又单一,而深圳前有经济特区后有社会主义先行示范区的头衔,地位瞬间被拔高。

深圳40年的高速发展,经济总量由1980年的2亿多暴增到2019年的近2.7万亿,上升1万多倍,已经成为整个湾区的头牌经济中心,在整个湾区的城市地位和经济地位中,深圳无疑是最高的。

所以积极往核心城市上靠,是其他城市的生存法则之一。

但怎么蹭热点,还得有技巧。

一个靠地理优势,一个靠技术手段。

但地理位置上能做到真正临深的,只有东莞和惠州,还只是部分片区而已。

其他城市最多是通过“技术手段”来连接,比如桥、比如地铁、比如城际,交通先行是融合的第一步,这没问题,但湾区之下,要搞清楚湾区概念究竟是什么,才能帮助你进一步筛选有价值的城市。

湾区,顾名思义,由一个海湾或相连的若干个海湾、港湾、邻近岛屿共同组成的区域。

世界三大顶级湾区基本按照这种模式发展起来。

旧金山湾区:环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域;

东京湾区:由东京到横滨,宽五六公里、长60余公里的带状海湾地区;

纽约湾区:依靠纽约海港,跨洲建设的大都市区。

旧金山湾区:环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域;

东京湾区:由东京到横滨,宽五六公里、长60余公里的带状海湾地区;

纽约湾区:依靠纽约海港,跨洲建设的大都市区。

大家发现没有,共性就是发展初期都是依赖海湾和港口。

历史经验已经替我们验证港口最容易汇聚人流、物流和资金流,所以粤港澳大湾区的价值板块在哪?

关键就在“湾”。

围绕珠江入海口“一江两岸”的新城规划,就是最能“蹭”得了湾区概念的片区。

结合上面我提及的地理位置上的环深,加上这种倒U字型的“湾”区片区,基本排除了三个蹭概念的城市:江门、肇庆、佛山。

江门和肇庆,存在感太低,虽然也是大湾区城市,但更多是打酱油的角色,湾区规划的交通利好之下,人口反倒可能被其他能级更高的城市所虹吸,有点尴尬。

佛山本身主打的是环广概念而不是环深,楼市表现像极了老大哥,低调又沉稳,当下傍不上深圳的大腿,只能跟涨广州。

广州能涨,佛山才能接着涨,最有价值的也就是靠着广州最近的板块,比如:桂城、陈村、北滘、大沥、禅城。

所以这几个打湾区鸡血的城市,要警惕,可能是假嗨。

第二也要警惕蹭湾区概念的片区,哪怕是一江两岸边的湾区城市,也不是所有片区都有足够的价值。

比如广州的花都、从化,东莞的谢岗、望牛墩、惠州的博罗、珠海的斗门,这些城市中比较弱的片区,想搭湾区这股风来发展也有点难。

都靠深圳产业外溢,哪来那么多产业

每次去湾区城市考察,销售拿着激光笔在规划上一顿展望未来,核心不离:我们距离深圳多近,未来这里能承接深圳产业外溢和深圳人口外溢等等。

但我真想发问:深圳哪来的那么多产业外溢?

深圳的产业哪怕外溢,要么真的紧挨着深圳,占据地利优势,要么是气质和深圳匹配,产业确实对口。

比如东莞,华为搬去松山湖,连带着上下游的十几个供应商都过去了,而东莞政府也抓住这个机遇,大力发展松山湖高新区,两地一拍即合,而滨海新区本身就有步步高集团,凭借着制造业的成熟,昔日世界工厂的成本优势,也能承接深圳的制造业外溢。

惠州的临深片区,本就不是惠州主打产业的片区,说承接产业就有点弱了,但惠湾片区的功能定位很清晰,它要做的就是做好一个睡城的角色,只要交通落地、差价持续存在,这里就能给深圳人提供一个低廉的安家成本。

而惠州的其他区,比如博罗、仲恺,想打深圳产业外溢的概念,稍微弱了点。

广州南沙则是比较特殊的区域,离广州主城区远,但离深圳近,又有自贸区的地位,这次想靠在湾区规划下的临深概念翻身,南沙在广州手里发展了那么多年没起来,说不定换个大腿傍着倒真的可以起飞。

毕竟南沙的产业基础不弱,去年南沙就成为全广州GDP唯一保持两位数以上增长的行政区,第三产业占比首次超过一半,在自贸区的利好释放下,金融业、批发业、商务服务业都在快速发展,AI产业也成为了南沙产业的新亮点,小马智行、蓝胖子机器人等180多家人工智能企业已经入驻。

当下的南沙确实未来可期,而且2万多的价格确实也够吸引力。

一江两岸下的另一个城市中山,炒作有点过,一条深中通道炒了2年之后,房价高峰期直接突破2万+,比东区房价还贵,泡沫堆起来的房价肯定会破,翠亨这两年的房价阴跌了一段时间,最近又开始蹭着深中通道和临深概念开始热闹起来。

但翠亨新区的产业定位是绿色装备制造、智能电子产业、健康医药产业、高端都市产业,好像怎么看,和深圳的高新产业调性都不太匹配。

产业定位不清晰、产业转型升级之路不明朗是当下中山的痛点,一条深中通道到底有多神奇,还得等时间验证。

但另一个珠海唐家湾,最近利好不断,深珠合作区、深珠通道、TOD小镇等等,都让唐家光环加持,最重要的是,唐家有和深圳一脉相承的产业,也是高新产业,并且已经落地,魅族、ABB全球机器人四大家族之一、小米、佳能、360等企业都在此办公,并且已经有高新产业集聚了。

这样的片区,在深珠通道下,才能说凭借交通优势承接外溢。所以一江两岸的湾区核心板块,我们非常看好唐家湾的未来,本身自己有不错的高新产业支撑,而且未来深住通道连接的还是深圳的前海,所谓的湾区宇宙中心,两边8万+的房价落差,暴击只是时间问题。

真正的湾区城市,交通规划是辅助,同时也要关注自身产业定位和产业能力,毕竟深圳产业外溢这件事,锦上添花容易,雪中送炭太难。

一个班的学生,谁能拿到好成绩?

在大湾区规划之下,“9+2”的这11个城市未来会更像是一个超大城市。

但大家虽然是同班同学,也会有成绩高低之分,大家可以一起学习探讨,取长补短,但也要够主动够积极,否则有些学生落后可能是常态,而中等生可能凭借后天努力和帮助,在期末取得一个好成绩。

湾区之下的狂欢大幕已经拉起,但要警惕部分城市、片区在蹭概念假嗨,沦为图纸上的自我狂欢。

我们要关注的,是那些自己有一定的能量,同时和深圳又能产生真正联系的,不管是当下还是未来。提醒一点,你还真别小看,深圳对周边城市的带动力量,就一句话:一定是全国最强。

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  • 编辑:瑪莉
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