楼市分化在加剧
2020年底开起的楼市行情,北京只有学区、少部分优质板块、及个别核心行政区的房价迎来了大幅上涨。
至2015年“十三五”规划建议出台以来,北京就在不断的疏解非首都核心功能、限制总人口规模、倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。
2021年北京常住人口2189万,相比2010年的1962万,11年仅增加了227万,平均每年增加20.6万。
如原先日人流量达到10万的西城区“动批”市场,被疏解至天津、石家庄等地,原址打造成了科技金融创新中心。
到2020年,已经有7000余家企业迁出北京,重点包括制造、零售、批发、运输、仓储等业态,其中一般制造业企业3000余家。
北京户籍人口从2010年的1256万,到2020年1347万,十年仅增长了90万人,每年仅增加9万人,光京籍出生人口就能把指标覆盖。
而近十年非户籍人口增加了137万,平均每年有14万人涌进北京,非户籍总人口高达850万以上。这说明在过去十年,拿到京籍的北漂少之又少。
非京籍的大多数北漂,哪怕有京房,为了子女教育,终也不得不离开北京,因为多读完九年义务教育,就得回原籍参加高考。
与此同时,北京人口的老龄化在不断加剧,截至2021年底,北京市60岁及以上常住人口441.6万人,占常住总人口的20.18%。
65岁及以上常住人口311.6万人,占常住总人口的14.24%,为五年来增量和增速的一年,这标志着北京已进入中度老龄化社会。
而与之对应的却是新出生人口在不断下滑,因二胎政策刺激,北京新出生人口在2017年达到17.1万的高峰之后,次年便开启了断崖式下跌。
2021年京籍新出生人口仅有9万,相较2017年跌幅高达53%,如减去死亡人口,总人口净增-1.4万。
到了2020年,北京200-300万的成交总价占比腰斩至17%,500万以内的成交总价更是跌至65%。
成交总价分布的数据,从侧面反应了上海楼市能全面开花,源于有大量500万以内的刚性购买力支撑,占总成交的80%。
而北京由于刚性购买力的大量流失,导致楼市分化,刚性住房成交量持续下滑。500万以上的置业群体则从2015年的14%升至35%,置换改善的需求攀升明显。
目前二手房挂牌的房源量虽高达94600套,但500万以下房源就有53899套,占总房源的57%。
绝对外来人口的增量大幅减少,而新房与二手房的库存量却在不断增加,这种供大于求的关系,让北京楼市缺少了全面上涨的核心支撑。
也会导致绝大部分远郊区域低总价的刚性住房流动性与购买力减弱,乃至主城区非学区的老破小加速下行。
这对东西海等学区板块来说,比如西城德胜,由于竞争相对减少,单校确定性更强,价格有可能回弹或增加。
对次一级的影响可能较大,特别是年代久远的老破旧,学区属性被稀释,又欠缺居住属性,会陷入流动性减弱与价格阴跌的结果。
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