快报 2023年中国楼市或将迎来史上最特别的春运返乡潮

快报 2023年中国楼市或将迎来史上最特别的春运返乡潮本站　　去年12月24日，春运火车票已经正式开始发售；2023年1月7日也将正式开始春运，意味着一年一度的世界上最大规模的周期性迁徙运动即将开始

　　去年12月24日，春运火车票已经正式开始发售；2023年1月7日也将正式开始春运，意味着一年一度的世界上最大规模的周期性迁徙运动即将开始。

　　春运不仅仅是人口流动的晴雨表，也是经济的、消费的、楼市的晴雨表，一年一度的返乡置业也将随着春运的开启而拉开帷幕。

　　一线回二线，二线回三四线，从中国过往的返乡置业潮来看，一直遵循着这样的置业链条。春节期间的返乡大潮使得回家置业的人群规模比起平常来，也显然更为庞大。

　　过去三年，由于疫情反复、就地过年等影响，返乡大军连连腰斩；然而，2023年，似乎又有一些不一样，新冠疫情从“乙类甲管”变为“乙类乙管”，整个社会的流动恢复常态，有数据表明或将重现往年的返乡高峰，注定是疫情三年以来最为特别的返乡潮。

　　不过，央行公布最新的调查报告，未来三个月，84%的人不打算买房了，这一比例创下6年来的新低。

　　一边可能是疫情三年来最大规模的春运返乡大军，而另一边可能是降至冰点的置业意愿。那么，中国楼市传统上的春节返乡置业黄金期，在2023年还会上演吗？

　　自2015年以来，我国春运客流量基本上在28-30亿人次之间徘徊，疫情前的2019年，实际客流量29.8亿人次，没有大涨也没有大降。

　　但是，过去的三年，由于疫情反复、加上防疫政策的影响，倡导就地过年，因此春运客流量也是连连腰斩，2020年不到15亿人次，最惨的2021年只有不到8.7亿人次，2022年10.6亿人次，仅相当于疫情前2019年的30%多点。

　　其一，去年12月7日防疫政策“新十条”发布，交通出行防疫优化调整。其二，去年12月26日国家卫健委正式官宣新冠肺炎退出历史舞台，并于2023年1月8日起，将新冠感染从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”。

　　当然，这个时间节点的选择也是很深意的，1月7日正式开始春运，1月8日起新冠感染“乙类乙管”，自由流动再次落地，整个社会的流动恢复常态。没有了疫情管控的束缚，也就意味着普通老百姓也将开始回归正常自由生活。

　　其三，疫情放开后，根据各地预计数据，这波感染高峰期将会集中发生在12月月底到1月中旬，也就是春节前会度过峰值。

　　综上来看，2023年，我们将迎来疫情三年以来最“自由”的春节假期；人们的出行意愿持续增长，这个春运也或将重现往年返乡高峰。

　　实际上，这也可以从已有的数据得到印证。同程旅行在12月24日发布的数据显示，跨省出行恢复明显，近一周跨省火车票订单量已达到2019年同期的5成左右；另一方面，国内客运航班量已接近2019年同期近6成水平。

　　又比如，在印度尼西亚，经历过地震或海啸的人，之后三年做出冒险行为的可能性会比其他人群低41%。日本大地震后的五年时间内，来自震区的居民对于风险明显比其他地区的人更加厌恶。

　　疤痕效应强调的是，受过的伤痕，不论是身体上的还是心理上都可能会持续对人的心理和决策产生影响，且危机越大疤痕效应就越明显。

　　看央行最新发布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》，这个报告每个季度都会发布一次，在全国50个大、中、小城市400个银行网点里随机抽样2万个储户做的调查问卷。

　　在问及未来三个月准备增加支出的项目时，购房的选取频率为16.0%，一般的解读为仅有16.0%的居民打算购房；当然也没有错，一定意义上有参照价值。那么这个数据呢，除高于2016年二季度的15.1%，那么创下了6年来的新低。

　　另外，则是居民的储蓄有明显的回升，超出了趋势水平。预防性储蓄进一步提升，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，人们在投资和消费上进一步趋于保守。

　　显然，三年新冠疫情，留给我们的不仅仅的疫情本身对身心的冲击，更是长长的“疤痕效应”，投资和消费的极端保守。

　　一边或是疫情三年来最大规模的春运返乡大军，而另一边则是疫情三年来形成的极端保守的疤痕效应，置业情绪已经降至冰点；那么，2023年的返乡置业潮还有可能吗？

　　实际上，从2021年下半年开始，这一轮房地产市场已经经历了幅度很大的调整，不论是销售规模还是新开工量下降幅度都非常大，而且价格也有不同程度的下跌。

　　可能与很多人想象的不一样，实际上这一轮房地产市场的回调与2013-2014年的市场有着很大不一样，并不是受到房地产泡沫破灭和人口增长率转负需求大幅降低的冲击，而更多的是缘于两个因素的影响。

　　一个因素就是疫情持续所形成的疤痕效应，疤痕效应实际上是改变了对于未来的预期，不仅让民众不敢买房，而且一定程度上降低了对持有房产的意愿，这一点持续在需求端制造压力。

　　另一个因素则是高周转模式的脆弱性以及对债务工具的依赖，导致全行业面临债务违约压力与交付信心的崩塌。

　　这也就能够很好的解释为什么这两年房屋销售和新开工数据都很低，开发投资增速大幅度下降，而不是房地产泡沫阶段的关键特征房地产投资出现异常的扩大。

　　疤痕能不能彻底愈合或新生复原，要看用的药是不是正确和用药的量是否足够，如果只靠自已愈合，那么所需要的时间就可能很长。2023年的返乡置业也好，楼市也好，甚至消费，其实万事已俱备，只差那个东风或者那把猛药了。

　　其二、金融支持房地产政策要应出尽出，包括降首付、降利率、减税费等等，全都用上，充分发挥政策积极效应。当然这个已有城市走在前头，包括大连，最新消息是元旦起契税最高税率由4%调降至3%。

　　其三、根据发展城市群、二次城镇化的纲要，适时启动货币化棚改、旧改、城市更新等，短期内创造出巨大的购房需求。

　　其四、消费券问题，经济学界其实已经呼吁过多次，是该加大发钱的力度和广度的时候了。可以想象一下，去年12月份银行授信房企金额就近5万亿元，如果这5万亿换成消费券，那将会有多大的效果。