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国家两道“铁令”后,三四线城市卖房信号来了?开发商暗示将降价

独立经济学家马光远曾直言表态,房地产的支柱地位100年不动摇。但他也警告到,未来只有20%的城市的房地产有投资价值,只有20%的楼盘值得买。对于未来的房价走势,他更是语不惊人死不休,“未来5年内,20个一二线城市的房价翻一番的可能性很高。”

马光远对房地产绝对是真爱,但从他的发言不难看出,他并非是对所有城市都看好——对于一二线城市、重点城市,马光远是坚定看好,原因很简单,这些城市未来人口仍然会源源不断流进,需求依然存在,库存也不高,不管调控有多大威胁,房价上涨的压力依然非常大,大家可以放心买;对于人口流失严重、产业发展不给力、资源没优势的三四线城市,老马就没那么客气了,过去几年他没少抨击这些城市的高房价,更没少劝大家早点从三四线城市撤离出去——早在3年前,他就曾破口大骂道,“价格偏低不代表都可以投资,都可以买。大量的三四线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价是丧尽天良。”

同样不看好三四线城市,劝大家有钱也要远离三四线的还有开发商、地产人自己。融创执行总裁余英2年前在博鳌房地产论坛上直言不讳,“对有些投资三四线城市房产的,或者有三四线城市土地的,我建议大家赶紧卖,落袋为安。”

无独有偶,中原集团大佬施永青在谈及三四线城市时也明确表示,世界上没有一个国家强起来是靠房地产的。我们现在的房地产出现了严重的产能过剩、库存过多的现象,三四线城市,跟人口比、跟未来的经济发展比,不仅价格过高,而且已经出现建设过度。健康发展起见,这些区域未来都要急踩刹车,房价虚高的城市理应都会回调。

三四线城市真的不能买吗?一众专家大佬发言抨击三四线城市房地产的疯狂,痛斥三四线城市房价偏离正常轨道,是否意味着三四线城市的房地产已经大势已去,改头换面了?

承认事实其实并不难。

平心而论,绝大多数三四线城市今天的房价和房地产的发展规模,都与其城市的自身实力不匹配,当潮水退去,房地产难免不会受挫。尤其是国家的两道“铁令”下达之后,三四线城市的房地产毫不夸张地说被直接“打入冷宫”了——第一道“铁令”:棚改退场,这意味着三四线城市彻底失去上涨动力,虚高的房价也逐渐原形毕露了;第二道“铁令”:全面放开放宽大城市落户,这意味着大城市对三四线城市人口的虹吸效应更进一步,这直接导致本来就人口不断流失的三四线城市,更留不住人了。直白点说就是,房地产最大的支撑又被狠狠“掏空”了。

国家两道“铁令”后,三四线城市卖房信号来了?开发商高管亲口承认,明年房价或直降30%

我们不止一次强调过,三四线今天的结局,一点也不让人意外。仔细梳理三四线城市过去几年火起来的过程,我们会更加坚定这个看法——

2016-2018年,房住不炒应运而生,各大一二线城市强调控背景下,三四线城市自然而然就承接了一二线外溢的大量需求和资金。叠加棚改正如燎原之势,“发房子”改为“发现金”的大规模刺激下,更是瞬间在三四线城市释放了天量的购房需求和购买力,所以理所当然的三四线城市势如破竹,房价一夜之间蹭蹭上涨,被一二线严格的限购政策堵在门外的投资炒房客,怎么可能坐得住,于是一窝蜂跑到三四线城市疯狂囤货。开发商更是趋之若鹜,据公开资料显示,仅2016年一年,三四线城市注册的房地产开发公司就达到了2万多家,较上一年增幅高达3000%。

透过上述分析,大家可能发现了,三四线城市完全是靠投资炒作和棚改拉动涨起来的,这不是城市人口、购买力、产业、资源等合力支撑的结果,这样的上涨其实就如同是建在沙滩上的城堡,崩塌是迟早的事。不过,因为特殊的“托底”调控政策和房地产与经济的特殊绑定地位,所以即使到了今天,很多三四线城市仍然只是在缓慢降温。

但这已经彻底让很多投资炒房客和开发商失眠了——笔者接触的不少开发商高管亲口承认,其实从2018年之后,三四线的楼市行情都呈现了下行趋势,尤其是2019年,90%的中小房企融资受限,销售不畅,再叠加炒房投资客的撤离,开发商运营甚至是回款的压力都在与日俱增。据四线城市阜阳的一家开发商透露,2020年到现在,他们的项目只卖了不到50套房子,现在完全卖不动了。他更多次暗示,接下来的传统营销旺季9月下旬和十一黄金周,很多项目都会有降价促销的计划,借此机会好好冲一波销量。而且据其透露,到明年,很多不好卖的项目,降价幅度最高可能达到30%。

三四线开发商降价卖房,这并非空穴来风。最近一段时间,多家媒体证实了这一事实。开封、日照、岳阳、张家口、北海等数十个三四线城市,最近两个月的新二手房整体跌幅都超过了8%。局部地区少数去化压力大的楼盘,早就在偷偷降价跑量了,据内行透露,很多项目的降价幅度早就超过了20%。去年三四季度售价12000/平的房源,现在只需要9000+/平就能买到。

三四线城市降温迅速,根本原因还是,经过过去三四年的疯狂发展,本地人基本上都有房了,再加上他们自身的工资收入不高,买得起的都已经买了,买不起的还是买不起。所以到了今年,很多地区的成交量不断降温。成交量下来了,市场价格想坚挺也挺不住。原因很简单,大家都不买,购房预期大打折扣,开发商等不起,尤其是那些有巨大回款压力的开发商,为了回款,为了刺激购房者,只能坦然接受降价促销。明目张胆的降价确实不敢存在,但是变相降价却早已是业内的惯例操作,工抵房、首付分期、特价房、内部房、买房送车位送家电等,都是在变相给购房人打折优惠。

三四线城市房地产市场日渐萎靡的趋势,也直接影响到了很多开发商对于三四线楼市的布局。最近两年,多家大型房企公开表示,未来要远离在三四线城市的投资布局,暗示三四线城市房价要降价。其中就有融创孙宏斌,过去两年,他多次表态,未来要减少在三四线城市拿地,东南沿海发达一二线城市周边的三四线城市尚可一看,东北、西北众多的三四线城市,可能不会再去拿地。除此之外,富力、恒大、绿地等房企也明确表示,未来几年要大幅收缩在三四线的布局,加快把业务回归到一二线城市。

社科院研究员、房地产专家易斌表示,开发商压力大,接下来几个月试探性降价卖房是大概率事件,尤其是三四线城市,开发商自知销售压力巨大,叠加银行借钱难度也不断加大,其实很多三四线城市的项目都面临资金链断裂的风险。9、10月份,开发商下调10%-15%卖房可能是常态,到了明年,有些项目或直降30%卖房。对于有些刚需来说,如果用房的需求不急,完全可以再等等,现在不是进场的最好时机。

根据上述专业人士的言论以及国家两道“铁令”后对三四线城市的巨大影响,不难得出结论:现阶段三四线城市“卖房信号”已经来了,尤其是在三四线城市持有多套住房的高杠杆人士,真的是时候对手上的房产进行优化配置了——接下来的1-2年,三四线城市在购买力缺失、资金回流一二线以及调控加码的背景下,或迎来新一轮调整,投资炒房客、开发商降价抛售的基本面更大,这会加剧三四线城市的降温,也会对冲掉三四线城市的投资价值,尤其是一些远郊、无配套、大户型房产,极有可能无人问津,最后沦为烫手山芋。

草蛇灰线,伏脉千里。我们今天看到的一切其实很早之前就埋下了伏笔,或者说一切既已发生的其实早就有人发言警告过。三四线城市今天炒房投资客和开发商们所面临的被动窘迫局面,其实早在两年前实干家曹德旺就曾跨界告诫过:一窝蜂的建房造城运动后,我们早就不缺房子了,尤其是很多欠发达的三四线城市,房子早就严重过剩,很多地方空置率高达百分之三四十。在这些城市有多余房产的人,应该抓紧卖掉,因为未来可能卖不掉,也租不出去。

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