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南京市房地产市场价格最新动态(2021年11月)

  自2020年初新冠肺炎疫情以来,以保经济的金融宽松为始,以政策调控下的房地产市场冷寂为终,历时两年,全国房地产市场走过了一波由冷到热、再到冷的行情。在这跌宕起伏之中,南京市的房地产行情是如何变化,最新的市场状况又是怎样的呢?

  最近12个月,南京市房屋交易套数,新房为10.27万套、二手房为11.68万套,新旧住房交易比为47:53,几乎是旗鼓相当。从走势来看,随着房地产调控政策逐渐趋紧、调控力度逐渐加大,二手房和新房交易套数同步下降、市场同时趋冷。

  南京市现行的房地产调控政策,从限购到限售、从限贷到限价,全方位地对购买需求进行压制。由此看出,这些调控政策对房地产市场的作用还是比较均衡的,不偏科。

  今年4月,二手房交易套数达到阶段性高点的15,155套,到了10月,交易套数为5,828套,降幅达到62%。新房情况颇为类似,7月份销售高点1,5024套,10月份销售4,526套,降幅高达70%。

  根据国家统计局发布的《2021年10月70个大中城市住宅销售价格变动状况》我们发现,2021年初,月度新房价格上涨幅度逐渐增加,6月以后增幅逐渐缩小,到10月份依然保持微弱的上升趋势。

  二手房价格,从2020年4月开始,随着疫情后市场复苏政策实施,月度房价增幅一直保持稳定的增长水平。但伴随调控政策逐步趋紧,今年3月份达到最高峰以后,月度上涨幅度逐渐回落,10月份首次出现房价下跌。

  根据网络数据整理的新房及二手房价格变动状况如下图。从价格曲线的变化趋势可以发现,二手房价格稳中略降、而新房价格则呈现稳中有升的走势。

  从区域价格情况来看,11月,建邺区的房屋价格最高、其次为建邺区和玄武区,而租金价格以建邺区为最高,其次为鼓楼区和玄武区,三个区域的平均租售比为1.55%。

  商品住房供给方面,10月南京市商品住宅库存面积545.54万平方米,库存消化周期5.89个月,相比9月份库存面积增加19%、库存消化周期增加40%,市场进一步趋冷。

  但是,从影响中长期房地产市场走势的两个重要因素,人口和经济实力来看。2020年南京市人均GDP为17.4万元,在全国260个城市中排名第5,超过了北京和上海,经济实力相当可观。人口方面,2010年至2020年十年间,城市常住人口增长了130万,大量新增城市人口住房问题急需解决,所以未来的市场需求潜力依然很大。

  今年10月份以来,高层密集发声,维稳房地产成为新的关注点。11月22日,银保监会新闻发言人表示,10月末,银行业金融机构房地产同比增长8.2%,整体保持稳定,房地产合理需求得到满足。

  市场在悄然之中发生着变化,11月19日午后,A场房地产板块集体翻红也从一个侧面印证了这一点。

  但是,在当前政策语境下,期盼房价大涨也是不可能的,从政策见底到市场恢复信心需要一个过程,市场信心真正恢复尚需时日。(完)

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