河西南的新五虎,揭开面纱了

河西南的新五虎,揭开面纱了猪猪侠1 1 公元2020年的夏天，“宇宙中心”河西南又刷屏了。 就在昨日（8月3日），那个货量只有300多套，但动作相对最快的袖珍新盘—颐居G75抢先公布案名：颐和铂湾。意味着“新五虎”阵营中的“首虎”，

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公元2020年的夏天，“宇宙中心”河西南又刷屏了。

就在昨日（8月3日），那个货量只有300多套，但动作相对最快的袖珍新盘—颐居G75抢先公布案名：颐和铂湾。意味着“新五虎”阵营中的“首虎”，正式拥有了自己“致敬湾区”的名字。

呵，那条绵延约6、7公里，浅浅的夹江经过“南京眼”后，犹如划过一道优美的弧线。轻轻地滑过鱼背，再慢慢地兜住了鱼嘴。从此，请叫我世界级的湾区。

曾几何时，走过一段青黄不接的泥泞弯路。也经历过万人抢房、不可一世的癫狂。涅槃了十年，也争议了十年。河西南如今正在静下心来，重新梳理自己的价值。

但，亦站在“宜自住，还是宜投资？”的关键十字路口上，继续小心徘徊。

有人可能要轻轻抱怨：河西南，今年的热度，是不是又要登顶南京楼市NO.1了？君不见，鱼嘴500米高楼以及“二半吊子”的CBD三期，拖拖拉拉地全部还没建起来呢。不过，在房叔看来，其实也没多大事。

毕竟，现在这年头，只要二手房价涨了就行。瞧，就连被人调侃成“安置房”的海峡城，也能多年媳妇熬成婆。一夜咸鱼大翻身，摇身变成南师附中学区房了。

“有学区，最无敌”。但，仅凭几个名校分舵，就真能遮住传说中的“河西南新五虎”呼之欲出的光芒了吗？就能变成阻碍河西南狠下一条心进阶产品、向着“强自住需求”转型的理由了吗？

就像那个颐和铂湾168㎡户型，竟然设计了尺度惊人的9米级超长阳台。简直刷新了河西南同类产品的三观。不，是新高度。

看来，那个正在努力转身的河西南，终究不再是昔日那个“产品平庸、概念遍地”，只能靠学区春药不断刺激、喂饱的河西南了。

河西南，第一次要认真打造属于自己的“厂牌”。

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河西南，今年本有六虎。但，上个月一次“先兆性流产”，痛失一虎。

从去年10月至今，河西南共成功出让了5幅宅地。另有一个意外小插曲：毛坯限价4.2万/㎡的G28地块，临时“因故”终止出让。

在暂时“痛失”高庙路房产开发区未曾谋面的“小兄弟”后，河西南板块擦干眼泪，整理好心情，凑齐剩余的五虎联盟。准备重新出发。

它们分别是：厦门建发G03、万科G10、融创G11、颐居G75、深业G77。虽然在它们当中，仍然可能出现据说“放风价5万”的所谓倒挂鸡腿盘。但，南京真正的高端改善客群明显更期待的，理应是放风6万+的湾区双子星。

当然，如果还想一门心思抄底“最后的福利盘”，完全可以继续等“都快捂出水”的华润鱼嘴尾盘嘛。前期限价3.98万一平，收官最贵预计不过4万+。最后不到200套的货量，势必又将掀起一场楼市江湖的腥风血雨。

毕竟，人家手握最小100平米横厅户型，最低入手门槛仅有400万级。目测，又是一个“抢不到”的万人摇号盘。恐怕，只有集齐七颗龙珠的你才值得拥有。

“被限价得厉害，光顾着捡便宜了。能做出什么好产品？”也有注重生活品质，拥有高端购买力的大佬人士表示轻轻地嗤之以鼻：

“我不会等那些被各种借钱买房的投机客反复洗劫的什么福利盘，鸡腿盘，大肉盘。相反，我会期待近一年内新拿地的项目。因为，它们才有可能代表河西南产品进化的未来。长远看，更具价值空间。”

是呵。还有什么，不比勇于迭代一个板块的、破旧布新的好产品，更让人留恋的呢？

虽然，在河西南的新五虎阵营中，也有“高低”档次、定位、客群之分。但有一个共性，那就是不管未来卖5万，还是6万。仅从不断一路走高的“面粉”角度看，它们都是河西南迈入“3.0时代”的风向标，更是南京楼市今年最瞩目的风向标。

换言之，新五虎的面粉价，也就决定了：它们在“分类调控、因盘施策”原则下，分别扮演什么样的角色？以及各自突破限价的程度。代表着最大的想象空间是多少？

融创G11，地价40260元/平

万科G10，地价40196元/平

建发G03，地价35333元/平

深业G77，地价29498元/平

颐居G75，地价28339元/平

放眼今年的南京楼市，燕子矶直奔4万/平，小行仁恒卖到4.38万/平，就连新玄武红山新城也全面站稳4.5万/平。难怪，在各种意向购房群里，不少买房人认为：就算卖5万的河西南，也是真香，也是福利！因为，河西南如果不卖到6万/㎡，都太便宜了。

“众神仰止”的河西南，这次会不会又被低估了？

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开发商的产品在进阶，河西南的土地看得见。

五虎之中，动作最快的当属颐居G75（颐和铂湾）。6万多方的小身板，“面粉价”也是最便宜，货量仅328套，堪称“小而美”的迷你宅地。也就意味着，项目最多推2次盘，就收官了。

虽然不靠北面的夹江，也不靠南面的秦淮新河。但，作为“国资系”杀入河西南中轴线南侧的首子，计划在8月首发入市的颐和铂湾还是被赋予了太多的期许。比如，从刚公开不久的116-168㎡户型图上，我们亦可窥见一斑。

“除了116㎡做成三房，其余大户型产品全部做成了四房。”有业内人士指出：“最引人注意的，或者说是产品力突破的体现，是该项目的168㎡横厅户型。拥有超过9米的超长南向景观阳台，堪称同类产品之最。”

颐和铂湾货量是不是河西南新宅地中最少的？答案非也。据说，隔壁的贴身竞品—深业G77货量更少。房叔第一手内部独家消息：后者货量只有288套，以140㎡大户型产品为主。“为的就是与116㎡户型较多的颐居形成差异化竞争。”

当然，天下武功唯快不破。作为颐居地产首次在河西南独立操盘的试水之作，颐和铂湾的速度明显跑在了前面。“预计最快8月底首开164套，放风价5万/㎡。据称有望引入部分德系精装细节。不难看出，开发商想抢先收割一波韭菜再说。”

至于去年11月拿地的深业G77，有小道消息传言案名定位“鱼嘴上府”。但目前尚未正式开工。“能否在今年底前入市？还有待观察。”

从空中看，一条元前路，串起了“三虎”：颐居、深业和厦门建发。作为今年4月新出让的新晋高价地，厦门建发G03面粉一举突破3.5万+。“相当于河西南2016年的房价。”

据坊间消息称：厦门建发G03拟打造河西南极为罕见的“现代新中式风格”豪宅产品。项目的“颜值”是什么样子？我们不妨来看看（下图）

大屋檐、顶冠悬挑、全玻璃幕墙......光看效果图，怎么感觉有类似王府规制的腔调，扑面而来。另有小道说，建发的面积段约在115㎡-168㎡。也很快出现截然不同的声音，说它“120㎡起步，最大185㎡”。最终答案，也只能等到开发商公布数据为准。

如果说，厦门建发有望为河西南带来令人耳目一新的“NEW血液”。那么别忘记，那一对拿地面粉更昂贵的、距离夹江风光带也最近的“滨江双子星”。是否能为“宇宙中心”下一个十年开启更大的想象？

它们就是压轴登场的“滨江双虎”：万科G10、融创G11。房叔曾经在今年4月底，专门进行了相关深度解析，详情请戳：《久等4年！河西最贵富人区南延了》

毫无疑问，当河西未来的房地产价值探讨，或者说是富人圈层的鄙视链，开始与“南京眼”的直线距离形成默契正比。“距离越近，房价则越贵。反之，小区越远离南京眼，则越远离真正的顶豪阶层。”

答案是不是这样呢？说实话，房叔也不敢妄自揣测。但有一点是毋庸置疑的。或者，套用顾佳同学在《三十而已》里刚搬新家的经典台词：你站在阳台上能看到南京眼，就是万科，融创业主最中意的风水局。

恰如上海不少豪宅业主，推窗一定要看到东方明珠和金茂大厦。广州的豪宅业主，一定执着地欣赏夜色中点亮暧昧灯光的“小蛮腰”。北京国贸CBD的豪宅业主，一定要躺在浴缸的落地窗前，静静地凝视着CCTV“大裤衩”与500多米“中国尊”的奇妙CP组合。

可是，如果光靠“南京眼”近一点，就真的足够了吗？要知道，“滨江双虎”所处的河西南滨江地区，虽然紧邻夹江“第一排”，但也是一二手倒挂最小的区域。更何况，因为是面粉4万+的地王，在业内看来：“只有卖到6万+左右，才能勉强保本。”

这也就意味着：如果没有突破性的、对周边竞品构成碾压性的顶级产品力，就无法打动高端改善市场，也无法支撑起放风6万+的入市均价。更何况，隔壁还有一座迄今都是南京单价最贵地王的葛洲坝中国府在虎视眈眈，“共同构筑河西南顶豪阵营的三驾马车，也将掀起史上最为激烈的6万+贴身竞品角逐。”

所以，我们也就不难理解：作为万科时隔十多年后重回大河西之作，万科G10地块据说“每户层高做到3.15米以上”。只为让业主站在窗边，可以最大化收纳夹江两岸的景观。

所以，我们也就不难理解：网上悄悄流传的融创G11户型设计稿，为何让人第一眼看到后，竟然如此的惊艳。甚至，大有“提笔即领先”的味道：

145㎡（开间4.5米竖厅）

185㎡（开间7.2米横厅）

235㎡（开间11.7米边厅）

也正是提前瞥见了这样的产品，不管G11产品线最终被定位为城市最高端的“壹号院”系，还是融创今年大火的“映”系。我们应该有理由相信：河西南的升级迭代计划，稳了。

正如有人曾经大胆预言：如果有一天，河西楼市只剩下一种英雄主义，那一定是产品主义。

毕竟，曾经“闭着眼也能卖房”的河西南，就是要在产品迭代的进程中，不断被感动、被改变，最终救赎自己。

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也有人说：我从来不关心河西南的豪宅进化，或者说根本不在意。我只关心，河西南的学区利好推进情况，以及一大堆“知名学区房”涨了没有？

是呵，这边厢，新房市场在为产品的迭代进化而绞尽脑汁，渴望打动更多的富豪阶层。那边厢，河西南二手房小区（尤其是高庙路房产开发区）也不甘示弱。恨不得每天都用更高的挂牌价、成交价狠狠怒刷存在感。

据江湖传闻，在南师学区落地后，海峡城某位“急不可耐”的业主连夜涨价150万。

随着江东南路两翼的南北施教区划分落定，即分别被南师、南外分校“包场”。于是，我们也都目睹了，传说中的“河西南学区房2020年起飞奇迹”。它们包括但不限于以下突出代表：

（A）海峡城最新成交价“破5万+”，小区最高挂牌价6.2万+。

（B）正荣润峯6月一套145㎡大户型，成交价6.6万/m²。7月一套112㎡小户型，成交价6.7万/㎡。

（C）升龙天汇部分挂牌价达到6.7万/㎡，有业主连夜涨130万。

无论是新房，还是二手房。一个个都想“破5冲6”。这，或许就是河西南集体“豪横”的现实。于是，也就看到网上有人在纠结地问：如果手里有房票和银票，是选择6万元/㎡的河西南，还是6万元/㎡的河西中？

房叔表示笑而不语。因为我知道，每个人都有自己不同的答案。

只是，突然深深地怀念：当年那个无人问津的、被无数人调侃为“南京西瓜盘”的碧瑶花园。在经历十多年默默沉淀后，也能渐渐绽放自己的独有光彩。君不见，今天在欧式风格尖顶上跳跃的，是河西中部最美的、也愈发成熟的盛世容颜。

没有漫天学区，没有坐地起价，更没有过度消费的投机主义。因为在那个还用乒乓球假装摇号的年代，也是河西新城在青少年时期特有的倔强。象征着弹指一挥间的、转瞬即逝的、亲民且宁静的宇宙中心青涩岁月。

如果岁月可回头，你还会重新选择一次吗？