2023南京约183家楼盘上市！楼市潜力板块已曝光！

2023南京约183家楼盘上市！楼市潜力板块已曝光！本站　　在2022年底，国家多个“救市”信号抛出，究竟2023年南京楼市怎么样？哪些超级热盘即将上市？　　1、各板块楼盘改善属性强烈，房价天花板有望被捅破：燕子矶高科江悦堂、鼓楼滨江金基皓樾、城东金基璟樾、城南保利文华、河西金基涵樾等都拥有极高的产品力，同时这些楼盘主力户型及价格相较之前楼盘都有一定提升

　　在2022年底，国家多个“救市”信号抛出，究竟2023年南京楼市怎么样？哪些超级热盘即将上市？

　　1、各板块楼盘改善属性强烈，房价天花板有望被捅破：燕子矶高科江悦堂、鼓楼滨江金基皓樾、城东金基璟樾、城南保利文华、河西金基涵樾等都拥有极高的产品力，同时这些楼盘主力户型及价格相较之前楼盘都有一定提升。

　　2、部分板块主力供货区转移：河西南、燕子矶、城南中心、麒麟科创园、江宁核心区等供货量逐渐增多，2023年，它们将大放异彩。

　　3、房企数量锐减，品牌房企楼盘量显著上升：由于在2022年的土拍市场有实力的品牌房企不多，所以今年的楼市基本以栖霞建设、金基、高科、保利、招商、华润、中铁、中冶、龙湖等楼盘为主，大部分为央企国企，中小型房企几乎消失。

　　其中，大校场13家楼盘，南京1家楼盘、小行1家楼盘、人居森林2家楼盘、雨核1家楼盘、软件谷2家楼盘、中央科创生活区1家楼盘、岱山3家楼盘、板桥7家楼盘、雨花滨江和宁南各1家楼盘。

　　从楼盘数量来看，大校场依然是“一家独大”。其中有5家纯新盘待入市，9家楼盘已在售。其中，三金睿境3栋楼销许均已领，因此未列入2023上市名单。

　　从明年大校场的市场供量来看，保利文华还有5栋待加推、华润润鸿府还有7栋待加推、奥体建设·云尚紫薇还有7栋、金地大成汇文府和南宸紫阙仅剩2栋。

　　金地大成汇文府最后2栋预计要到明年年中入市，注定也是不愁卖；南宸紫阙最后2栋入市成谜；保利文华、华润润鸿府、云尚紫薇预计会保持“快跑”节奏，近期都在陆续加推。

　　金陵华夏中心还有限高层以上房源待加推，金地大成雅境仅剩最后1栋高层待入市。另外，琥珀云台也仅剩最后1栋小高层待加推。

　　从产品业态来看，大校场明年楼市产品丰富，既有120平以下户型可选，也有200平以上的大户型，而且不乏低密多层产品，值得高端改善关注。

　　人居森林、岱山、板桥的去化压力依然存在，尤其是板桥的宋都柏悦府、宝能翡丽河滨，前者因为延期交付，后者因为被曝部分停工，都给项目带来了不小的影响，市场口碑受到影响，明年去化难免更难。

　　据统计，2023年城南有9家纯新盘待入市，其中大校场5家、人居森林1家、板桥1家、宁南1家、南站1家。

　　具体为：绿城凤栖潮鸣、中北金基大校场G125、金基大校场G25、金茂大校场G27、伟星大校场G65、南京交通投资南站G86地块、翠岛花城三期、中北金基人居森林G41、颐居建设板桥G40。

　　根据东妹不完全统计，2023年城东约30个楼盘（不包含尾盘）有上市计划，涉及板块包含仙林湖、汇通路、马群、老城东、汤山、龙潭板块。

　　2022年全年，麒麟科创园板块在城市星徽、时光璟宸收官之后，区域内仅有的纯新盘紫麟景院迟迟不开盘，东妹了解到，项目今年有计划上市。

　　同时，备受关注的麒麟科创园G46地块，在7月份由华能拿下，住宅部分已经确认由仁恒开发，共12栋三恒住宅，最快将在年中上市，预计的总价约350万起步。

　　它的重要性，一方面取决于位于屡开屡罄的麒麟科创园中心板块，与仁恒城市星徽、时光璟宸与纯新盘紫麟景院“麒麟三剑客”隔了个麒麟中央公园，位置优越且居住环境非常良好。

　　另一方面，该幅地块可能也是麒麟科创园中心区域唯一一幅涉宅用地了。因此，2023年麒麟科创园的热度必然会很高。

　　可以注意的是，麒麟科创园还有一个人才共有产权住房项目，由仁恒开发，规划住宅按恒温恒湿恒氧、绿色建筑三星、健康住宅二星要求进行设计。

　　今年，共有产权住房壹城观泓两次开盘，全部当天售罄，热度很高。未来麒麟人才共有产权住房关注度如何，值得期待。

　　老城东板块将成为供货主力，明年两大纯新盘金基G23、孝陵卫的凤凰置业G22都有计划上市，加上金基璟樾府，各有各的优点。

　　金基G23为秦淮河畔低密宅地，位于七桥瓮湿地公园旁，拟建13栋6-7F低密洋房住宅，据了解，未来将打造金基top级产品，用材标准或将超过旁边的金基璟樾府，预计明年上市开盘。

　　凤凰置业G22地块位于孝陵卫地铁站旁，旁边是龙湖紫金原著，整个板块三年没有土地出让。该地块的毛坯最高限价高达49340元/平，这样的价格几乎与河西多幅地块持平，未来该楼盘的入市价格很有看点。

　　值得特别注意的是，明年马群和汇通路板块内，有三个纯新盘上市，分别是马群的南京地铁G10、安居G36以及汇通路的南京地铁G44、G45。

　　东妹了解到，南京地铁在汇通路的项目，预计打造18栋住宅，据小道消息，将由南京地铁独立操盘，产品非常有惊喜，与目前在售的有很大区别。

　　相信敏锐的买房人已经注意到，明年地铁小镇将继续断供。今年第三批次的土拍中，有1幅土地上市，但是在开拍前终止出让。

　　此外，整整一年，龙潭和汤山都几乎没有声音，只有一盘加推了房源。在市场冷淡期中，龙潭、汤山这种靠着上游板块外溢的区域，在没有绝对利好的刺激下，去化变得异常艰难。

　　2023年江北区域将会有53家主力楼盘有推盘计划，超1.3万套房源将上市，这其中还不包括诸多尚未出规划的纯新地块。

　　在这53家楼盘中，纯新盘为16家，续销盘为37家，纯新盘占比为三分之一，这也将为2023年的江北楼市注入诸多新鲜血液。

　　在这53家楼盘中，虽然江北核心区只有17个楼盘，但是要知道江核的面积仅33.2平方公里。而在16家纯新盘中，有7个都位于江北核心区内，占比接近一半。

　　可见，江核不仅仅是在房价方面和热度方面是江北天花板，在新房上市量方面，也逐渐成为整个江北楼市的主力军。

　　这也是土地市场所转化的结果，由于江北直管区、浦口可开发住宅用地逐渐减少，外加2022年土地市场的疲软，致使今年卖出地块最多的单一板块花落核心区。

　　再来看一下其他板块，大厂、、桥林区域基本上以续销盘为主，大厂区域在今年并没有成功出让一幅地块，出让的地块大部分都被国资兜底。

　　城南中心5盘在2023年有上市计划，其中三个楼盘为纯新盘，从今年区域的市场表现来看，2023年的城南中心依旧会非常热闹，越来越多的人买房人开始关注这个黑马板块。

　　国际健康城板块两个由通宇打造的纯新盘也将在23年入市，分别是尊悦府和通宇G22地块，均为低密多层住宅。

　　总的来看，2023年的板块楼市格局基本没有变化，江核位居第一梯队，城南中心逐渐成为江北第二颗新星，其余各板块稳步发展。

　　2022年，不限价地块开始陆续上市，到2022年年底，双限地块彻底退出历史舞台。新地块上市之时，不再设置毛坯销售限价。

　　这也就意味着，每幅地块上市价格不会有一条强制性红线存在，房价的涨幅将会由市场而左右，不确定性增加。

　　而从种种迹象来看，2023年楼市向好的概率非常之大，2022年被压制的购买需求可能会在2023年爆发出来，表现在新房市场上，房价上涨或将是其中之一。

　　还有一点值得注意的是，位于江北核心区的颐居G03地块也将在2023年上市，而该地块的毛坯销售限价达到了4万/㎡，据悉，该地块由仁恒、颐居、扬子国投联合开发，采用科技系统。未来售价可能会突破江核原4.4万/㎡天花板，值得期待。

　　而且，江核新拍出的地块基本上都是非双限地块，这也就意味着，江北房价天花板上涨将会是必然趋势。

　　其中南京金融城建设杨家圩G93、新都市正方新城G50、中国武夷东山G47、中天美好东山G90、明月建设东山G91、安居横溪G04地块目前仍处于地块开发阶段。

　　据安家在江宁统计，2023年江宁预计上市的储备纯新盘及地块共计7家，数量和前几年相比有了大幅度的减少。

　　1、江宁核心区供货量有了提高。百家湖、小龙湾、东山这三个核心地段在新房市场上鲜有发声，但在今年的土地出让市场占比非常大，其中百家湖有1幅地块，上一次百家湖纯宅地供应是在10年前，而东山今年更是一口气出让了3幅地块。

　　7月招商摇号拿下的百家湖G51地块，即百家臻园，目前还有3栋楼未加推，而今年出让的东山3幅地块也将于明年迎来上市，令人期待的杨家圩G93地块住宅部分也将由仁恒建设开发，明年核心区将是江宁上市量的大头。

　　3、长期沉默的老牌房企再度现身。从拿地房企来看，像是中国武夷、中天美好等老牌房企再次露面，时隔多年重返江宁楼市，与此同时品牌房企联合开发的趋势明显， 比如仁恒、奥体建设、朗诗等。

　　对于预算充足的改善群体而言，明年的纯新盘选择比较多，可以看看仁恒和南京金融城建设联合开发的杨家圩G93地块、中天美好G90地块、明月建设G91地块和中国武夷G47地块。

　　此外，百家臻园和金隅华发·紫京四季两家在售楼盘，明年也将有楼栋加推，其中百家臻园预计于将于2025年交付，而金隅华发·紫京四季将于2024年交付。

　　值得注意的是，原本供应量大户的青龙山板块将在明年的新房市场上缄默，仅有雅居乐雅郡兰庭一家楼盘有房源加推。

　　2022年南京城北土地出让不多，燕子矶、栖霞山多为南京本土国企拿下，高科置业与栖霞建设的开发节奏相对比较慢，所以上市情况目前待定。

　　下图为粗略统计的城北楼市明年上市量情况（仅统计2023年城北楼市待上市新房，未包含预计还会加推的房源，具体以开发商消息为准）

　　这其中高科G34地块目前有消息传出案名为：江悦堂，预计将打造总高3-4层低密多层住宅，户型建面200㎡起。

　　金基皓樾预计1月中旬将首开，项目距离已经开学的拉小方兴分校很近，旁边就是在建的5号线方家营站。项目总高仅7-10层，整体容积率在1.0-2.2，其中平层户型建面约122-143㎡、跃层户型建面约188-265㎡。

　　燕子矶高科江悦堂起步户型200㎡起，鼓楼滨江金基皓樾起步户型122㎡起，新玄武招商局中心·臻境起步户型118㎡起，尧化门高科紫尧星院起步户型98㎡起......

　　在明年城北上市的15家楼盘中，燕子矶占据其中的三分之一，有5家楼盘来自燕子矶，是妥妥的城北供应大户。

　　2022年年底，7号线号线北延、燕子矶过江隧道、和燕路快速化改造四大工程相继通车，燕子矶的利好正式爆发，明年5家楼盘集体上市，必将对燕子矶的知名度进一步提升。

　　不论是高科江悦堂、高科紫尧星院，还是招商局中心·臻境、金基皓樾、长江悦府、凤樾府，城北各板块新房的升级是有目共睹的。

　　下图为安家河西粗略统计的河西楼市明年上市量情况（仅统计2023年河西楼市待上市新房，未包含预计还会加推的房源，具体以开发商消息为准）：

　　5家纯新盘均来自今年南京第二、三次土拍，续销盘中有几家热盘仅剩少量房源待售，如海玥花园。海玥花园预计在2022年结束前还会再推出两栋楼，这样明年就就仅剩A8楼十几套房源待加推了。

　　还有一个比较特殊的就是仁恒江湾世纪，仁恒江湾世纪自2021年年末加推后，整个2022年都未再次加推，目前项目仅剩f地块约80套别墅代售，经西妹了解咨询，这些叠墅预计会在2023年迎来上市。

　　接棒2022年，2023的河西南仍然是河西新房的“主要供应商”。今年南京第二次土拍，河西出让四幅地块，其中三幅在河西南；第三次土拍，河西成功出让五幅地块，其中四幅位于河西南，均不设毛坯限价。明年，河西的供货楼盘基本都位于这里，不管是土地供应端，还是楼盘销售端，河西南均可称作是2023年的话题中心。

　　河西北暂无新房上市，目前在售的有翻新重售的宁工新寓一村，而恒盛金陵湾新组团今年一整年都没有动静，明年是否会加推还是未知，网友们也纷纷表示“等不了了”。

　　江心洲明年暂未有待上市的纯新盘，三大新房都分布在岛南，今年以来，江心洲岛南利好频出，未来会形成更加成熟的居住氛围。今年第三次土地推介时，其实有一块位于江心洲的新地，而最后却延迟出让，不知是否会在明年成功出让。

　　河西中有4家新房，其中有一家纯新盘。对于河西这种寸土寸金的区域来说，新房资源非常难得。这四大新房差异化明显，2023年想在河西中置业的购房人还是有一定的选择空间。

　　而从拿地房企上看，除了奥体建设、厦门建发、颐居、中能城建发等一系列河西的老朋友以外，河西新房市场上也迎来了厦门国贸、越秀地产等优秀的品牌房企。已经收官的朗樾府是金基首进河西南的作品，在公开时就已高品质让购房人折服，金基乘胜追击在今年第二次土拍中又入手河西南G30，打造涵樾府，品质将进一步升级。

　　河西早已经全面迈入改善时代，观察2023新房情况，发现河西新房楼市在改善的基础上正在寻求差异化破局，尤其表现在面积段上。2022年，142平左右的改善户型受到多个新房的青睐，但也在一定程度上形成了“同质化”。

　　关于做小，2022年河西新房市场小户型难寻，二手房小户型多但品质差强人意，2023年新房市场有楼盘回归小户型，而品质也将升级迭代。

　　关于做大，河西不缺购买力，超大面积户型也在2023年新房市场上屡见不鲜，像海玥花园、丹若园，以及纯新盘G29、G67、G70等。

　　就在明天，“进化新引力”南京房地产销售龙虎榜暨地产价值总评榜将正式发布，2022年究竟有哪些房企逆势热销，又有哪些地产人独占鳌头？敬请期待！

　　2023年南京热门楼盘：保利合肥城建·琥珀云台颐和云台源筑越秀和樾府枫璟雅园金科凤樾府三金·睿境金基璟樾府中铁龙湖·宸阅府绿城云栖华发美的云筑｜中北金基涵樾府

　　伟星时代悦峰保利合肥城建·凤起云台云萃府华润润鸿府云锦四季钟山峰景越江时代颐和铂岸江璟天悦锦麟金隅华发·紫京四季晴樾府都会紫京花语熙岸府中海观江樾滨江龙湖翡翠上城玖峰兰庭云上润府万科雨悦光年金基雅玥

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